Baufinanzierung: Diese Risiken drohen bei zu wenig Eigenkapital
Teure Immobilienpreise verleiten dazu, weniger Eigenkapital in die Baufinanzierung einzubringen. Das kann allerdings teuer werden.
Düsseldorf. Die gestiegenen Immobilienpreise besonders in Großstädten verschlingen einen immer größeren Teil des vorhandenen Eigenkapitals. Folge: Die Eigenkapitalquote sinkt, immer weniger Käufer können die allgemein empfohlene Mindestgrenze von 20 Prozent für eine Baufinanzierung aufbringen.
Viele Käufer decken den wachsenden Kapitalbedarf mit höheren Krediten ab. Mit finanziellen Folgen: Ein erhöhter Kreditanteil bedingt häufig teure Zinsaufschläge. Übersteigt der Kreditanteil mehr als 80 Prozent des Kaufpreises, erheben Banken nicht selten einen Zinsaufschlag von 0,5 bis 1,0 Prozent. Ein Darlehen über 200.000 Euro mit 3,0 Prozent Sollzins verteuert sich bei einer Anfangstilgung von 2,0 Prozent binnen zwanzigjähriger Laufzeit dadurch um bis zu 27.000 Euro.
Damit die Kosten der Baufinanzierung im Rahmen bleiben, sollte eine ausreichend hohe Eigenkapitalquote vorhanden sein. Den günstigsten Zinssatz erhalten Käufer, die mindestens 40 Prozent der Anschaffungskosten aus eigener Tasche bezahlen können und höchstens 60 Prozent Kredit benötigen. „Dabei ist zu berücksichtigen, dass zusätzlich zum Kaufpreis Nebenkosten anfallen“, erklärt Eva Grunwald, Leiterin Baufinanzierung bei der Deutschen Bank. Notar- und Grundbuchgebühren, Grunderwerbsteuer und eine eventuelle Maklerprovision können bis zu zwölf Prozent des Kaufpreises ausmachen. Um eine Finanzierungslücke auszuschließen, dürfen die Nebenkosten bei der Finanzkalkulation nicht vernachlässigt werden.
Viele Menschen nutzen das sehr niedrige Zinsniveau, um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Eine zehnjährige Baufinanzierung kostet bei Topanbietern wie Comdirect, ING-Diba oder Interhyp derzeit weniger als zwei Prozent Zinsen. Nur ein Zehntel mehr berechnen 1822 direkt, DAB Bank und PSD Bank München. Dennoch sollten Bauherren die eigene Leistungsfähigkeit realistisch einschätzen, damit die Baufinanzierung auf einem soliden Fundament steht.
„Ein zusätzliches Kapitalpolster sollte vorhanden sein, um unvorhergesehene Extrakosten bei der Baufinanzierung abdecken zu können“, empfiehlt Grunwald. So kann zusätzlicher Reparatur- oder Sanierungsbedarf die Kaufkosten nach oben treiben oder die geplante Wärmedämmung teurer ausfallen als gedacht. Bleiben die Kosten im kalkulierten Rahmen, könne das zurückgelegte Kapital später für Sondertilgungen genutzt werden. Damit die Baufinanzierung nicht auf tönernen Füßen steht, ist umfassende Beratung und eine realistische Ermittlung der eigenen finanziellen Möglichkeiten unerlässlich.
