Gebühren der Bank bei der Baufinanzierung: zulässig oder nicht?
Nicht jede Bankgebühr, die bei einer Baufinanzierung anfällt, ist zulässig. Ein Überblick zu den wichtigsten Gebühren der Banken.
Düsseldorf. Wenn Sie auf der Suche nach einer Baufinanzierung sind, kennen Sie das: Sie holen bei verschiedenen Banken Angebote ein — und einige Banken würden dafür gerne Gebühren berechnen, wenn der Vertrag zur Baufinanzierung dann doch nicht zustande kommt. Allerdings sind auch solche Bankgebühren unzulässig, hat das Oberlandesgericht Dresden (AZ: 7 U 2238/00) entschieden. Es gehöre einfach zu den Risiken einer Geschäftstätigkeit, dass ein Kunde abspringt — Bankgebühren lassen sich dadurch nicht begründen.
Viele Banken wollen den Wert der zu beleihenden Immobilie geschätzt haben — dafür dürfen allerdings auch keine pauschalen Bankgebühren erhoben werden. Denn auch hier wird die Bank ausschließlich im eigenen Interesse tätig — und darf die Kosten nicht als Pauschale weiterreichen. Anders sieht es aus, wenn die Banken die Schätzkosten in einem separaten Vertrag zur Baufinanzierung vereinbaren oder die Darlehensvergabe davon abhängig machen, dass Sie selbst ein Wertgutachten vorlegen. „In einem solchen Fall können diese Kosten durchaus zulässig sein“, so Jörg Sahr, Baufinanzierungsexperte der Stiftung Warentest. Auch ein Mehraufwand — etwa bei einer Auslandsimmobilie — kann gegebenenfalls eine Bearbeitungsgebühr rechtfertigen. Deshalb sollten Immobilien-Finanzierer immer nach den konkret anfallen Bankgebühren fragen.
Nehmen Sie ein Baudarlehen auf, dürfen Banken für das Führen dieses Darlehenskontos keine Gebühr verlangen. Die Bank wird nach Einschätzung des Bundesgerichtshofes (AZ: XI ZR 388/10) in diesem Fall im eigenen Interesse tätig und darf dem Kunden dafür nichts berechnen.
Ist das Immobiliendarlehen abbezahlt, wird die eingetragene Grundschuld zugunsten der Bank gelöscht — das gilt auch bei einem Bankwechsel, wenn das Bau-Darlehen übernommen wird. Und dafür wollen sich manche Geldhäuser bezahlen lassen. Zu Recht?
„Gebühren für eine solche Löschungsbewilligung darf die Bank nicht verlangen, sie muss die entsprechenden Belege ohne Gebühren herausgeben“, erklärt Experte Sahr. Eine Ausnahme gelte laut Sahr für externe Kosten, die etwa durch einen beauftragten Notar anfallen: „Banken dürfen diese Kosten der Baufinanzierung weiterreichen, Sparkassen nicht, weil sie als siegelführende Stelle selbst tätig werden können“, so Experte Sahr.
In vielen Fällen sind Gebühren bei der Baufinanzierung durchaus zulässig. Beispiel Bereitstellungszinsen: Verstreicht zwischen Abschluss des Darlehensvertrages und der (vollständigen) Auszahlung einige Zeit, darf die Bank Zinsen berechnen. Ab wann, wird im Vertrag geregelt. Sechs Monate sollten immer zinsfrei sein!
Ein teures Ärgernis für den Kunden sind die sogenannten Vorfälligkeitsentschädigungen. Wird die Baufinanzierung vorzeitig beendet, weil etwa die Immobilie verkauft wird, darf die Bank sich den Zinsverlust vom Kunden erstatten lassen. Die Gebühr fällt umso höher aus, je größer die Differenz zwischen dem vereinbarten, höheren Darlehenszins und dem aktuellen, niedrigeren Zins liegt. „Problematisch ist hier immer wieder die Berechnung, weil die Banken bei der Berechnung der Gebühren zum Beispiel Sondertilgungsrechte im Rahmen der Baufinanzierung‚ vergessen und so eine zu hohe Vorfälligkeitsentschädigung berechnen“, wie Experte Sahr immer wieder feststellen muss. Hier hilft nur: Nachrechnen lassen. Auf der Internetseite wehrt.de gibt es die Möglichkeit, die individuell fällige Vorfälligkeitsentschädigung gegen eine geringe Gebühr berechnen zu lassen.
Zunächst einmal müssen Banken auf Gebühren bei der Baufinanzierung hinweisen, die sie erheben wollen. Bei der Comdirect etwa passiert das vorbildlich, so Jan Enno Einfeld, Leiter der Beratung zu der Gebühren-Politik seines Hauses: „Comdirect erhebt für die Vermittlung der Darlehen keine Bearbeitungsgebühren. Falls in Ausnahmefällen einer unserer mehr als 250 Finanzierungspartner eine Bearbeitungsgebühr verlangt, weisen wir den Kunden in unserer Beratung darauf hin.“ Wurde er aber nicht informiert und hat der Kunde unzulässige Gebühren erst einmal gezahlt, muss er sich das Geld zurückholen. Lenken die Banken auch unter Hinweis auf die zitierten Gerichtsentscheidungen nicht ein, hilft nur der Gang zum Anwalt.
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