Immobilien-Investment: Hohe Rendite in kleineren Städten
Wohnungen oder Mehrfamilienhäuser kaufen ist derzeit als Kapitalanlage angesagt. Aber: nicht jedes Investment verspricht Erfolg. Investoren müssen Risiken und Rendite gut abwägen. Die besten Tipps.
Düsseldorf. Wachsende Sorgen um den Euro und der Vertrauensverlust an den Börsen treiben vermehrt auch Kapitalanleger mit kleineren Vermögen in Immobilieninvestitionen. Besonders im Fokus stehen vor allem Mietshäuser.
An den Hauptmärkten hat das Transaktionsvolumen von Immobilieninvestments im Vergleich zum Vorjahr um 20 Prozent zugelegt. Das stärkste Wachstum verzeichnen nach Angaben des Immobilienverbandes Deutschland (IVD) die Städte Berlin und Hamburg:
- Berlin weist ein Umsatzwachstum von 48 Prozent auf 5,22 Milliarden Euro auf,
- Hamburg von 43,7 Prozent auf 3,74 Milliarden Euro.
Allerdings sollten Kapitalanleger genau hinsehen, denn nicht jede Lage verspricht Erfolg. So haben Käufer in Großstädten wie Berlin und München inzwischen immer öfter Schwierigkeiten eine angemessene Rendite zu erzielen, weil die Kaufpreise deutlich stärker gestiegen sind als die Mieten.
„Investments in hochpreisigen Lagen versprechen oft einen soliden Investitionsschutz, höhere Renditen sind jedoch anderswo zu erwarten“, sagt Manfred Hölscher vom Baugeldvermittler Enderlein.
Zwar verzeichneten laut Enderlein München und Berlin in den vergangenen 30 Jahren die höchsten Mietpreissteigerungen mit 323 bzw. 454 Prozent. Für Investoren ist jedoch das Verhältnis zwischen Kaufpreissteigerung und Mietpreissteigerung relevant — und das fällt für beliebte Ballungszentren nicht immer positiv aus. „Die Immobilienpreise sind in einigen Großstädten so stark gestiegen, dass die Durchschnittsrendite für vermietete Objekte auf deutlich unter fünf Prozent gefallen ist“, so Hölscher.
Zu Beginn des Jahres lagen die Renditeerwartungen noch bei rund fünf Prozent. Ein Investment in begehrten Großstädten wie München oder Hamburg biete zwar hohe Kapitalsicherheit, ratsam sei es aber auch Objekte in mittelgroßen Städten wie Erfurt, Osnabrück oder Trier zu begutachten. Bei Quadratmeterpreisen zwischen 1.500 und 2.500 Euro in Innenstadtlagen könne durch einen niedrigen Kaufpreis mit einer höheren Mietrendite gerechnet werden. Hölscher rät jedoch, sich nicht von hohen Renditeversprechungen blenden zu lassen: „Investoren müssen genau prüfen, wie sich die Vermietungssituation in den kommenden Jahren entwickelt. Wenn Leerstände zu erwarten sind oder teure Investitionen, geht die Rechnung schnell nicht mehr auf.“
- Der Objektzustand des Gebäudes ist vor dem Kauf durch einen Bausachverständigen zu prüfen.
- Die Lage ist genauestens zu analysieren. Bietet die Infrastruktur ein mieterfreundliches Umfeld wie Schulen, Kliniken, Einkaufsmöglichkeiten oder Universitäten?
- Wie sieht die Mieterstruktur im Gebäude bzw. im Wohnviertel aus? Welche Personen und Bevölkerungsgruppen wohnen im Umfeld, wer sind die Nachbarn, wie hoch ist die durchschnittliche Mietdauer?
- Wie viel Eigenkapital kann ich in die Finanzierung einbringen? Experten raten zu wenigstens 20 Prozent Eigenanteil. Vollfinanzierungen sind zwar häufig möglich, unterliegen aber deutlich höheren Risikozuschlägen seitens der finanzierenden Institute.
- Die Kreditbelastung aus Zins und Tilgung sollte — je nach Bonität des Investors — aus den Kaltmieten (nach Abzug von rund 20 bis 25 Prozent für Instandhaltung, Mietausfallrisiken etc.) getragen werden können.
Die Finanzierungssituation könnte besser nicht sein. Baugeld ist in den vergangenen Wochen immer preiswerter geworden. Zehnjährige Hypothekendarlehen sind bei freien Kreditvermittlern wie Enderlein, DTW Immobilienfinanzierung oder der Europa Versicherung bereits für weniger als drei Prozent Zinsen zu haben.
Regionale Anbieter wie die PSD Bank Rhein-Ruhr oder die Stadtsparkasse Dortmund vergeben Darlehen ab 3,1 bzw. 3,2 Prozent Zinsen. Der Biallo-Index weist aktuell einen Wert von 3,20 Prozent aus — bei einer Zinsbindung von zehn Jahren.
