Chancen beim Hausverkauf: Die Immobilie zu Geld machen
Berlin (dpa/tmn) - Die Immobilienpreise steigen und steigen. Parallel wächst die Nachfrage nach Häusern und Eigentumswohnungen. Da kommt mancher Besitzer auf die Idee, zu verkaufen. Ist dafür jetzt der richtige Zeitpunkt?
Es kommt auf die Lage an: auf die persönliche und auch auf die der Immobilie.
Wer zum Beispiel in Städten wie Berlin, Hamburg, Frankfurt am Main oder München Eigentum besitzt „hat sehr gute Chancen ein dickes Plus zu machen“, sagt Jörg Sahr von der Zeitschrift „Finanztest“. Auch in Landkreisen im direktem Umfeld der großen Städte kann ein Verkauf noch günstig sein.
Laut dem Zentralen Immobilien Ausschuss (ZIA) steigen die Preise für Immobilien: In Stuttgart kosteten Eigentumswohnungen im vergangenen Jahr fast 19 Prozent mehr als 2014, in Berlin waren es rund 14 Prozent mehr. Im Schnitt kletterten die Preise um etwa 14 Prozent, wie es in einem Report des Berliner Beratungsunternehmens Empirica heißt. Dessen Daten basieren auf Angaben in Verkaufsinseraten.
Zahlen und Aussichten verlocken eigentlich zum Verkauf, zumal es angesichts niedriger Zinsen viele Interessenten geben wird. Für Eigentümer kann das Zinsniveau jedoch zum Problem werden. Denn was sollen sie mit dem Geld machen, das die Immobilie bringt? „Will ich es für Weltreise, Auto, Rente einsetzen, ist es logisch, jetzt zu verkaufen“, sagt Empirica-Vorstand Reiner Braun. „Habe ich sonst keine Alternative, könnte ich warten, ob der Preis weiter steigt.“
Finanzberater Max Herbst aus Frankfurt am Main überlegt, ob es sinnvoll ist, in Aktien zu investieren, um später mehr zu erlösen als aus einem eventuell verschobenen Objektverkauf. Eine andere Möglichkeit wäre, mit dem Erlös eine neue Immobilie zu finanzieren und zum Beispiel das selbst genutzte Einfamilienhaus gegen eine seniorengerechte Wohnung in der Stadt einzutauschen.
Die niedrigen Zinsen werden Eigentümern auch Kopfschmerzen bereiten, wenn auf ihrer zum Verkauf angebotenen Immobilie noch eine Hypothek lastet. Denn dann spielt die Bank mit: Sie wird eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen, damit der Kreditnehmer vorzeitig aus dem Darlehensvertrag aussteigen kann. Weil in Altverträgen meistens deutlich höhere Zinssätze stehen, als sie zurzeit marktüblich sind, kann diese Art Schadenersatz teuer werden.
Sahr rechnet das an einem Beispiel vor: Die Restschuld liegt bei 100 000 Euro, der Kreditvertrag läuft noch fünf Jahre, der Zinssatz beträgt 4 Prozent, die Monatsrate 600 Euro. Herauskommt eine Vorfälligkeitsentschädigung von rund 17 000 Euro. Je nach Vertrag können Sondertilgungen oder spezielle Kündigungsfristen den kostspieligen, vorzeitigen Ausstieg abfedern.
Neben der Bank kassiert häufig das Finanzamt mit. „Wer eine Mietwohnung kauft und innerhalb von zehn Jahren wieder verkauft, muss darauf Steuern zahlen“, erläutert Claudia Kalina-Kerschbaum von der Bundessteuerberaterkammer. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem individuellen Steuersatz des Verkäufers. Sein Gewinn bleibt jedoch steuerfrei, wenn seit der Anschaffung mehr als zehn Jahre vergingen. Für Selbstnutzer, die seit Kauf oder Fertigstellung der Immobilie ausschließlich in diesen eigenen vier Wänden gewohnt haben, bleibt der Verkaufsgewinn komplett steuerfrei.
