Baufinanzierung: Lohnt sich beim Kredit eine lange Zinsbindung?
Ist das Zinsniveau niedrig, wählen viele Immobilienkäufer für ihren Kredit eine lange Zinsbindung. Für die höhere Planungssicherheit fallen allerdings Kosten an.
Banken lassen sich eine lange Zinsbindung bezahlen. Aktuell gibt es fünfjährige Hypothekendarlehen bereits ab rund 1,5 Prozent Sollzins. Bei zehn Jahren Laufzeit verlangen die günstigsten Anbieter hingegen rund einen dreiviertel Prozentpunkt mehr. Der Zinsunterschied ist entscheidend. Vergleicht man beispielsweise ein zehnjähriges mit einem zwanzigjährigen Baudarlehen, kann bereits ein Unterschied von 0,5 oder 0,6 Prozent dazu führen, dass die langlaufende Finanzierung nicht unbedingt günstiger ausfällt als die Kombination von zwei kürzeren Baudarlehen.
Beispiel: Ein Immobilienkäufer entscheidet sich für eine Baufinanzierung über 200.000 Euro mit einer Laufzeit von 20 Jahren. Die Hypovereinsbank verlangt dafür aktuell 3,0 Prozent Sollzins. Bei einer Anfangstilgung von 3,65 Prozent beträgt die Monatsrate 1.108 Euro. Nach 20 Jahren ist der Kredit fast vollständig abbezahlt. Die Gesamtkosten: 66.283 Euro. Wer hingegen eine gleich hohe Monatsrate für einen zehnjährigen Kredit wählt, könnte beispielsweise bei der Commerzbank ein Baudarlehen zum Zinssatz von 2,35 Prozent abschließen. Der Tilgungssatz ließe sich in diesem Fall bis auf 4,3 Prozent anheben. Dadurch ist der Kredit schneller abgezahlt.
Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld beim Zwanzigjahresdarlehen noch 114.991 Euro. Beim auslaufenden Zehnjahresdarlehen dagegen nur noch 103.161 Euro. Rechnet man nun aus, wie hoch der Zinssatz bei der Kreditverlängerung ausfallen darf, damit der Kreditnehmer in weiteren zehn Jahren ebenfalls fast schuldenfrei ist, so könnte dieser bis auf 5,5 Prozent Nominalzins steigen. Bei einer gleichbleibenden Monatsrate von 1.108 Euro könnte wegen der gesunkenen Kreditsumme der Tilgungssatz bis auf 7,4 Prozent klettern. Fazit: Die Zinsen für das zehnjährige Anschlussdarlehen müssten sich im Vergleich zu heute mehr als verdoppeln, damit die zwanzigjährige Laufzeit günstiger ist. Bei jedem Zinssatz unter 5,5 Prozent beim Anschlussdarlehen sind Bauherren mit zwei Zehnjahreskrediten finanziell im Vorteil.
Tipp: Zehn oder zwanzig Jahre Zinsbindung? Wer sich nicht entscheiden mag, kann mit 15 Jahren Zinsbindung einen Kompromiss finden.
