Baufinanzierung: Warum ein guter Tilgungsplan so wichtig ist
Baugeld ist historisch günstig. So mancher Käufer leistet sich daher eine teurere Immobilie, als er sich auf lange Sicht eigentlich leisten kann. Oder er wählt eine Standard-Finanzierung, ohne die Tilgungsregeln zu prüfen. Wir verraten, wie man es richtig macht.
Düsseldorf. Die Tilgung einer Hypothek im sechsstelligen Bereich zieht sich mitunter über Jahrzehnte. Das muss nicht sein, wenn man die Tilgung einschließlich möglicher Sondertilgungen sinnvoll plant. Bei jedem Baufinanzierungsgespräch geht es irgendwann auch um die Tilgung und den Tilgungsplan. Allerdings messen viele Bauherren und Immobilienkäufer diesem Punkt zu wenig Bedeutung zu, weil sie die Auswirkungen der Zinseszins-Rechnung unterschätzen. Selbst kleinste Anpassungen der Tilgung haben immense Auswirkungen auf Ihre Finanzen.
Ein Beispiel: Das Darlehen beläuft sich auf 200.000 Euro, der Zinssatz beträgt 3,0 Prozent, die Tilgung 1,5 Prozent. Nach 20 Jahren beträgt die Restschuld 118.000 Euro, 97.000 Euro Zinsen hat der Kreditnehmer gezahlt. Die Immobilie wird erst nach 37 Jahren bezahlt sein. Bis dahin sind 130.000 Euro Zinsen angefallen. Ändert der Kreditnehmer den Tilgungssatz auf 2,0 Prozent, steigt die Rate von 750 Euro auf 833 Euro. Nach 20 Jahren aber sind die Auswirkungen bei der Tilgung bereits nachhaltig zu spüren: Die Restschuld liegt jetzt bei 90.000 Euro und damit 25 Prozent unter der bei einer 1,5-Prozent-Tilgung. Zusätzlich hat der Kreditkunde 7.000 Euro Zinsen gespart. Über die gesamte Finanzierungszeit spart die höhere Tilgung rund 24.000 Euro an Zinsen — außerdem ist die Immobilie nach 30 Jahren abbezahlt — sieben Jahre früher.
Hebt man die Tilgungsrate auf 2,5 Prozent, dann ist die Immobilie bereits nach 26 Jahren abbezahlt, die Zinslast liegt mit rund 90.000 Euro rund 30 Prozent unter der einer 1,5-Prozent-Tilgung.
Tipp: Der Biallo-Tilgungsplanrechner zeigt, wie viel Geld Sie mit einer cleveren Finanzierung und einem gut durchdachten Tilgungsplan sparen können.
Banken belohnen Kunden, die eine schnelle Tilgung des Darlehens anstreben. Denn je schneller die Rückzahlung vereinbart wird, umso sicherer gilt das Darlehen für die Bank. Doppelter Vorteil bei der Tilgung: Eine schnelle Rückzahlung senkt die Zinslast immens. Wenn Sie heute ein Darlehen über 200.000 Euro mit drei Prozent Zins aufnehmen und es mit fünf Prozent Tilgung in knapp 16 Jahren zurückzahlen, kostet Sie das Darlehen rund 51.000 Euro Zinsen. Wählen Sie bei ansonsten identischen Konditionen „nur“ drei Prozent Tilgung, steigt die Zinslast bereits auf rund 77.000 Euro.
Schnelle Tilgung wird von den Banken in der Regel auch mit besseren Konditionen belohnt. Bei fünf Prozent Tilgung ist ein Zinsrabatt von 0,1 bis 0,25 Prozentpunkten möglich. Auch das wirkt sich im Tilgungsplan aus: Bei einer geringeren Tilgung von drei Prozent steigt der Zinssatz auf 3,1 Prozent gegenüber der Fünf-Prozent-Tilgung — und das macht den Kredit noch einmal um rund 2.500 Euro teurer.
Mit hohen Tilgungsraten steigt die regelmäßige monatliche Belastung. Bei 200.000 Euro Darlehen und drei Prozent Zins betrüge die Rate bei fünf Prozent Tilgungsanteil 1.334 Euro. Das kann nicht jeder Hauskäufer schultern. Vereinbart man im Darlehensvertrag aber Sondertilgungen, was bei guten Anbietern mittlerweile Standard ist, kann man dennoch den Tilgungs-Turbo zünden. Der Vorteil: Man kann eine geringere monatliche Rate vereinbaren und außerplanmäßige Einnahmen — Erbschaft, Weihnachtsgeld o.ä. — für die Sondertilgung einsetzen. Fünf Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme als jährliche Sondertilgung sind inzwischen Standard.
Der Tilgungsplanrechner belegt aber auch: Wer den monatlichen Tilgungssatz im Laufe der Finanzierung anpasst — die meisten Verträge erlauben eine solche Anpassung zwei Mal — kann seine Tilgung je nach Finanzlage besser aussteuern. Wählen Sie anfangs eine Belastung von zwei Prozent, die nach acht Jahren auf vier Prozent steigt, reduziert sich im Beispiel oben die Restschuld von 90.000 auf 33.000 Euro — die Zinslast sinkt um rund 10.000 Euro.
