Immobilien selbst verwalten: Was private Vermieter wissen sollten
Berlin (dpa/tmn) - Nebenkostenabrechnung, Schönheitsreparaturen, Mietrückstände - die Gründe für Streit zwischen Mieter und Vermieter sind zahlreich. Wer eine Wohnung vermietet, sollte die Grundregeln des Mietrechts kennen, um sich Ärger zu ersparen.
Wer eine Wohnung kauft und vermietet, hofft auf zusätzliche Einnahmen - nicht auf juristischen Ärger. Und der Vermieter kann einiges dafür tun, um Auseinandersetzungen vor Gericht zu vermeiden: „Viele Schwierigkeiten lassen sich schon durch die richtige Auswahl des Mieters ausschließen“, sagt Kai Warnecke vom Eigentümerverband Haus & Grundin Berlin.
„Man sollte seine Entscheidung für einen Mieter sachlich begründen können“, sagt Warnecke. Dazu gehöre die Vorlage einer Schufa-Auskunft. Aber auch der Vermieter sollte vorbereitet sein: „Viele Vermieter verwenden veraltete Mustermietverträge“, sagt Beate Heilmann, Rechtsanwältin in Berlin und Mitglied der Arbeitsgemeinschaft Mietrecht beim Deutschen Anwaltverein. „Aber da spart man an der falschen Stelle.“
Ein konfliktfreies Mietverhältnis beginnt mit einem korrekten Mietvertrag. Ein Beispiel ist die Kaution: „Hier sieht das Gesetz lediglich vor, dass eine Kaution erhoben werden kann“, sagt Heilmann. Die konkrete Ausgestaltung muss im Mietvertrag geregelt werden. Ein weiterer Punkt sind die Betriebskosten: Eine Übernahme durch den Mieter ist ebenfalls nicht gesetzlich vorgeschrieben. „Eine korrekte Nebenkostenregelung muss im Mietvertrag vereinbart werden.“
„Die Nebenkostenabrechnung ist mit Sicherheit die lästigste Pflicht des Vermieters“, sagt Warnecke. „Dabei kommt es am häufigsten zu Streitigkeiten.“ Der Jurist empfiehlt die Abrechnungsmodalitäten möglichst detailliert im Mietvertrag zu regeln: „Ob individueller Verbrauch oder Quadratmeterzahl - der Umlageschlüssel sollte für jeden Posten genau festgehalten werden.“ Bei der Abrechnung müsse man sich akribisch daran halten.
Auch Mieterhöhungen sind gesetzlich geregelt: „Wenn der Mieter zustimmt, kann die Miete jederzeit erhöht werden“, sagt Heilmann. Ist das nicht der Fall, kann die Anpassung an die örtliche Vergleichsmiete verlangt werden. Allerdings nur bis zu einer Obergrenze: Innerhalb von drei Jahren darf die Miete maximal um 20 Prozent steigen. „Die dritte Möglichkeit ist die Erhöhung nach einer Sanierung.“ Bis zu elf Prozent der Baukosten können danach jährlich auf die Miete umgelegt werden.
Das kann sich lohnen: Denn Investitionen in die Immobilie können als Werbungskosten von der Steuer abgesetzt werden. „Mieteinkünfte berechnen sich aus allen Einnahmen, einschließlich der Nebenkostenvorauszahlung, abzüglich der Werbungskosten“, erläutert Steuerberater Wolfgang Wawro.
Der ehemalige Präsident des Steuerberaterverbands Berlin-Brandenburg sagt: „Zu den Werbungskosten zählen auch Kosten für Versicherungen oder den Makler.“ Zudem könnten die Anschaffungskosten für das vermietete Gebäude über einen Zeitraum von 50 Jahren mit je zwei Prozent jährlich abgesetzt werden. Bei Gebäuden, die vor 1924 gebaut wurden, sind es 2,5 Prozent über einen Zeitraum von 40 Jahren.
Voraussetzung dafür sind regelmäßige Mieteinnahmen. Aber daran hapert es oft: „Mietrückstände sind ein großes Problem“, sagt Warnecke. „Wir empfehlen, immer erst einmal das Gespräch mit dem Mieter zu suchen.“ Gebe es keine stichhaltigen Gründe für die fehlenden Zahlungen, helfe nur die sofortige Kündigung. Schlimmstenfalls muss das Ganze vor Gericht ausgefochten werden: „Vom Zeitpunkt der Kündigung bis zur Räumung können schon mal zwei Jahre vergehen“, sagt Warnecke.
Fristlos gekündigt werden kann einem Mieter, wenn er mehr als zwei aufeinander folgende Monatsmieten im Rückstand ist. Überweist der Mieter die Miete regelmäßig zu spät, ist eine fristlose Kündigung nach vorheriger Mahnung zulässig. Relativ einfach können Privatvermieter kündigen, wenn sie die Wohnung selbst nutzen wollen: „Wenn ein berechtigtes Interesse vorliegt, darf man wegen Eigenbedarfs kündigen“, sagt Heilmann. Beispielsweise, weil nahe Verwandte in der Wohnung leben möchten.
