Schönheitsreparaturen: Kein Nachschlag für den Vermieter
Bei unwirksamer Vertragsklausel ist der Vermieter selbst in der Pflicht. Und darf die Miete nicht erhöhen.
Karlsruhe. Der Bundesgerichtshof verbaut Vermietern einen Ausweg aus einer Falle, die sie sich - wenn auch unabsichtlich - selbst gestellt haben: Sie können die finanziellen Einbußen, die sie aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel haben, nicht wieder über eine Mieterhöhung hereinholen.
Hintergrund des gestern entschiedenen Falles ist eine mieterfreundliche Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes (BGH). In den vergangenen Jahren fällten die Richter zahlreiche Urteile, wonach Klauseln in Mietverträgen, die den Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichteten, unwirksam sind.
Der Deutsche Mieterbund spricht sogar davon, dass - gemessen an der strengen Rechtsprechung des BGH - 75Prozent der älteren Mietverträge unwirksame Klauseln enthalten. Insbesondere, weil darin dem Mieter zu starre Renovierungsfristen vorgegeben werden.
Die Konsequenz ist in all diesen Fällen: Das Abwälzen der Renovierungspflicht auf den Mieter, das zwar grundsätzlich zulässig ist, ist in all diesen Fällen unwirksam. Der Vermieter muss also selbst die Renovierung bezahlen.
Ein durchaus gangbarer Ausweg für den Vermieter ist dann: Er vereinbart mit seinem Mieter nachträglich eine juristisch saubere Renovierungsklausel. Eben d³as versuchte auch der Vermieter in dem aktuellen Fall.
Doch der Mieter sah keinen Anlass, seine rechtliche komfortable Situation (keine Pflicht zu renovieren, weil die entsprechende Klausel unwirksam war) durch eine neue Vereinbarung zu verschlechtern.
"Ich habe es freundlich versucht", dachte sich der Vermieter, "nun ziehe ich andere Saiten auf". Und erhöhte die Miete: Nicht nur von den bisherigen 341 Euro auf die laut Mietspiegel erlaubten ortsüblichen 390 Euro.
Darüber hinaus verlangte er auch noch einen Zuschlag von 71Cent pro Quadratmeter und Monat - als Ausgleich für die ja nun von ihm selbst zu tragenden Schönheitsreparaturen. Sein Anwalt hatte vor Gericht argumentiert, dass die Vermieter durch die Rechtsprechung des BGH kalt erwischt worden seien.
Sie hätten ja nicht böswillig unwirksame Klauseln in die Verträge aufgenommen. Wenn diese aber nun unwirksam seien, dann müsse ein Ausgleich über die Möglichkeit von Mieterhöhungen geschaffen werden.
So nicht, urteilte jedoch der BGH (Az.VIIIZR181/07). Ein Zuschlag für Schönheitsreparaturen sei nun mal kein Mieterhöhungsgrund. Wenn der vom Vermieter gewählte Formularmietvertrag unwirksame Klauseln enthalte und deshalb die gesetzliche Regelung greife, dann müsse es auch dabei bleiben.
Die Rechtsfolge, dass der Vermieter dann selbst verantwortlich sei, könne nicht durch eine Mieterhöhung ausgehebelt werden. Die Erhöhung auf die ortsübliche Miete ist natürlich zulässig. Nur eben der Renovierungszuschlag nicht.
