Auch vorher kann der Verkauf aber unter Umständen schon steuerfrei sein. Die Voraussetzung: Das Haus oder die Wohnung wurden zwischen der Anschaffung und dem Verkauf ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt. Mindestens aber muss die Immobilie im Jahr des Verkaufs sowie den zwei vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein. Die Eigentümer müssen ihre Immobilie also quasi bis zur Veräußerung selbst bewohnen.

Bei Ehescheidungen kann diese Regelung zur steuerlichen Falle werden. Gehört die Immobilie zum Beispiel nur einem Ehegatten, der nach der Trennung auszieht, ist die Selbstnutzung nicht mehr erfüllt. Gehört die Immobilie beiden Ehegatten und einer zieht wegen der Trennung aus, erfüllt nur der im Haus verbleibende Ehegatte die Kriterien der Selbstnutzung. „Für den anderen Ehegatten kann dann beim späteren Verkauf entsprechend seinem Anteil ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft vorliegen“, erklärt BDL-Geschäftsführer Erich Nöll.

Der Haken: Diese Regelung kann selbst dann zur Steuerfalle werden, wenn die Immobilie gar nicht an Dritte verkauft wird, sondern der hälftige Anteil an den im Haus verbliebenen Ehegatten übertragen wird. Steuerlich zählt dieser Vorgang als Verkauf. Der vorherige Auszug kann sich dann schädlich auswirken, wenn die Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bis zum Verkauf nicht gegeben war.

Stand die Immobilie leer, weil sich beispielsweise nicht so schnell ein Käufer gefunden hat, muss die Immobilie im Jahr der Beendigung der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken und den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, um das Kriterium der Selbstnutzung zu erfüllen.

„Allerdings darf der Leerstand nicht für eine zwischenzeitliche gegebenenfalls auch nur kurzfristige Vermietung oder die unentgeltliche Überlassung an Angehörige oder Dritte genutzt werden“, warnt Nöll. Lediglich das Bewohnen durch Kinder, für die noch Kindergeld gewährt wird, zählt als Selbstnutzung.