Bezahlbares Eigenheim: Erbbaurecht statt Grundstückskauf
Bonn/Hamburg (dpa/tmn) - Wer ein Haus bauen möchte, fängt in aller Regel erst einmal an zu rechnen. Die Immobilie wäre oft noch zu bezahlen. Doch die hohen Preise fürs Grundstück machen es schwierig.
Hier kann es sich lohnen, über eine Erbpacht nachzudenken.
Grundstücke kosten einiges, oft mehr als das Haus, das darauf gebaut werden soll. Doch trotz der hohen Preise vor allem in Ballungsgebieten muss der Traum vom eigenen Heim nicht platzen: Erbbaurecht statt Grundstückskauf kann die Lösung sein.
Der Bauherr verzichtet dabei auf den Kauf des Grundstücks. Er pachtet den Boden stattdessen bis zu 99 Jahre lang vom Eigentümer. Das wird vor einem Notar per Vertrag besiegelt. Auf dem Erbpachtgrundstück errichtet der Bauherr die eigenen vier Wände. Er ist verpflichtet, einen Erbpachtzins zu zahlen. „Üblich sind pro Jahr vier bis fünf Prozent des aktuellen Grundstückwerts“, sagt Petra Uertz, Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum mit Sitz in Bonn. Mit den Jahren steigt der Erbpachtzins allerdings, das ist meist vertraglich geregelt.
Es sind Kommunen, Kirchen oder Stiftungen, aber auch Unternehmen und Privatpersonen, die Grundstücke verpachten. „Mit ihnen handeln Bauherren individuelle Verträge aus“, erläutert Christian Schmid-Burgk von der Verbraucherzentrale Hamburg. Nach Ablauf der Vertragslaufzeit fällt das Grundstück an den Eigentümer zurück. Er muss an den Häuslebauer von einst beziehungsweise dessen Erben für das Gebäude eine Entschädigung zahlen. „Sie liegt bei mindestens zwei Drittel des Hauswerts zum Ende der Erbpacht“, sagt Schmid-Burgk.
Während der Vertragslaufzeit kann der Hausbesitzer sein Wohneigentum vermieten. Verkaufen ist ebenfalls möglich. „Allerdings nur in Absprache mit dem Grundstückseigentümer“, erläutert Uertz. „Der neue Hausbesitzer tritt in alle Rechte und Pflichten des Erbbaurechtsvertrags ein“, sagt Andreas Brandt von der Bundesnotarkammer in Berlin.
Normalerweise kann keine Seite den Erbpachtvertrag vor Ablauf der Laufzeit kündigen. Allerdings gibt es Ausnahmen. Der sogenannte Heimfall - vergleichbar mit einer Kündigung - benennt im Vertrag die Gründe, bei denen der Eigentümer das Grundstück vorzeitig zurückfordern kann: „Das ist etwa der Fall, wenn der Hausbesitzer mit der Zahlung des vereinbarten Erbbauzinses zwei Jahre im Verzug ist“, erklärt Brandt.
Möglich ist theoretisch auch, dass der Grundstückseigentümer dringenden Eigenbedarf anmeldet - hier ist der Heimfall aber nur möglich, wenn das vereinbart wurde. Beim Aushandeln eines Erbbaurechtsvertrages ist also Augenmaß gefragt. Was Bauherren ganz besonders im Blick haben sollten: „Man sollte zu Beginn auf eine lange Laufzeit von mindestens 80 Jahren achten“, rät Schmid-Burgk. So wird vermieden, dass der Vertrag während der eigenen Lebenszeit ausläuft und ein neuer mit eventuell deutlich höheren Zinszahlungen abgeschlossen werden muss.
Basis für den steigenden Erbpachtzins sollte die Entwicklung des Lebenshaltungskosten-Indexes sein. „Vorsicht ist geboten, wenn im Vertrag eine „Ankaufspflicht“ vorgesehen ist, was allerdings selten vorkommt“, sagt Uertz. Dies bedeutet, dass der Hausbesitzer das Grundstück kaufen muss, wenn der Eigentümer es veräußern möchte. Steht noch kein Haus auf dem Grundstück, sollte der Bauherr durch die vertraglichen Vereinbarungen hinsichtlich Größe und Gestaltung des Hauses nicht eingeschränkt werden.
