Immobilienverkauf Teilverkauf von Immobilien: Chancen und Risiken im Überblick
Wenn Menschen das Rentenalter erreichen, stehen oft noch viele unerfüllte Wünsche auf der Bucket List. Leider scheitert die Umsetzung oft an den begrenzten finanziellen Möglichkeiten. Eine Variante, um im Alter an zusätzliches Geld zu kommen, ist die Umwandlung von Immobilienvermögen in Bargeld durch den Verkauf eines Teils des eigenen Hauses oder der eigenen Wohnung.
Doch wie funktioniert das genau? Welche Chancen ergeben sich daraus? Und vor allem: Welche möglichen Probleme sind zu beachten?
Wie funktioniert der Teilverkauf von Immobilien?
Wer sich entschließt, seine Immobilie ganz oder teilweise zu verkaufen, um sich beispielsweise einen lang gehegten Traum zu erfüllen, sollte sich an ein Unternehmen wenden, das sich auf diese Geschäftsstrategie spezialisiert hat. Eines davon ist REALWERTPARTNER Immobilien GmbH, wo wir uns über die Thematik informiert haben.
Auf den Internetseiten der Anbieter besteht in der Regel die Möglichkeit, ein unverbindliches Angebot anzufordern. Dabei werden Angaben zur Immobilie und zum gewünschten Auszahlungsbetrag gemacht. Auf Basis dieser Informationen erstellen die Experten für den Teilverkauf von Immobilien innerhalb weniger Tage ein Angebot. Besteht danach ein grundsätzliches Verkaufsinteresse, wird im nächsten Schritt ein Termin für die Besichtigung des Objektes durch einen unabhängigen und zertifizierten Gutachter vereinbart.
Auf Basis der Wertermittlung des Gutachters unterbreitet das Unternehmen schließlich ein endgültiges und verbindliches Angebot. Entspricht dieses Angebot den Vorstellungen des Verkäufers, werden alle Punkte nochmals gemeinsam besprochen und in einem entsprechenden Vertrag festgehalten. Anschließend wird ein Notartermin vereinbart, um einerseits den Kaufvertrag rechtssicher abzuschließen und andererseits den sogenannten Nießbrauch im Grundbuch eintragen zu lassen. Dabei handelt es sich um das uneingeschränkte Wohn- und Nutzungsrecht an der Immobilie.
Welche Vorteile sind mit dem Teilverkauf der Immobilie verbunden?
Durch den teilweisen oder vollständigen Verkauf der Immobilie mit lebenslangem Nießbrauchrecht kann das in der Immobilie gebundene Kapital freigesetzt werden. Dies bedeutet, dass der gewünschte Geldbetrag unmittelbar nach Abschluss des Verkaufsprozesses zur Verfügung steht.
Die Immobilie kann weiterhin bewohnt oder auch vermietet werden. Als wirtschaftlicher Eigentümer bleiben alle Nutzungsrechte erhalten. Diese Sicherheit wird auch entsprechend in das Grundbuch eingetragen. Wie viel Kapital genau für die Umsetzung der Vorhaben benötigt wird, entscheidet jeder selbst. Im Anschluss daran wird genau jener Anteil der Immobilie verkauft, der das gewünschte Kapital einbringt.
Oftmals handelt es sich bei dem Teilverkauf nur um eine vorübergehende Entscheidung. Deshalb gibt es die Möglichkeit, ein entsprechendes Rückkaufrecht vertraglich festzulegen, das entweder den Verkäufer selbst oder dessen Erben dazu berechtigt, die Immobilie zurückzukaufen.
In den letzten Jahrzehnten sind die Immobilienwerte in Deutschland durchschnittlich um zwei Prozent gestiegen. Wer seine Immobilie nicht komplett, sondern nur teilweise verkauft, profitiert also weiterhin von möglichen Wertsteigerungen. Laut KfW-Chef Stefan Wintels ist jedenfalls auch in den nächsten Jahren nicht mit einem Einbruch der Wohnimmobilienpreise in Deutschland zu rechnen.
Der Teilverkauf bringt auch Herausforderungen mit sich
Auch wenn es auf den ersten Blick so aussieht, als bringe der Teilverkauf der Immobilie nur Vorteile, so lohnt es sich, auch genau auf das Kleingedruckte in den Verträgen zu achten. Alexander Surminski, Geschäftsführer von immocation mahnt gegenüber Teilkauf-Modellen von Immobilien, welche sich häufig mit dem Versprechen von finanzieller Freiheit an ältere Menschen richten zur Vorsicht.: „Teilverkauf ist kein Rund-um-Sorglospaket. Sicherlich wirkt das Konzept auf den ersten Blick sehr lukrativ, um im hohen Alter finanziell abgesichert zu sein. In der Theorie kann das Verkaufen der Immobilie ohne Verlust des Nießbrauchs eine Option darstellen.
Aber es gilt: So viele Anbieter wie nur möglich vergleichen, da Kostenfallen drohen. Denn wenn der Erlös durch den Verkauf aufgebraucht ist, besteht für Verkäufer eigentlich kaum noch valider finanzieller Nutzen."
Auch die Bafin zählt eine Reihe von Tücken auf. So ist laut der Finanzaufsicht für viele Teilverkäufer zwar der hohe Teilkaufpreis verlockend, doch daran bemisst sich auch das monatliche Nutzungsentgelt. Je höher die Einmalzahlung, desto teurer wird es auch, das Haus oder die Wohnung weiterhin zu nutzen. Dazu fallen auch noch weiterhin die laufenden Kosten der Immobilie an.
Florian Bauer, Geschäftsführer der Bauer Immobilien GmbH, sieht das Vorgehen keinesfalls als Selbstläufer: „Bei der richtigen Wahl des Anbieters, bietet sich der Teilverkauf als eine unter mehreren Lösungen zugunsten der persönlichen Absicherung im hohen Alter an. Die Immobilie zu verkaufen, ohne auf das Wohnrecht in den eigenen vier Wänden zu verzichten, wirkt auf den ersten Blick finanziell attraktiv.“
Bauer rät davon ab, den Teilverkauf zu überstürzen. Interessenten sollten sich darüber bewusst sein, dass neben dem monatlichen Nutzungsentgelt auch eine vergleichsweise hohe Gebühr zwischen 3 und 5 Prozent des Verkaufspreises nach der kompletten Veräußerung anfällt.
Mit diesen Tipps sind Konsumenten auf der sicheren Seite
Wer sich für einen Teilverkauf seiner Immobilie entscheidet, sollte hier also gründlich recherchieren und sich in Geduld üben. Verbraucherschützer raten deshalb, die vertraglichen Vereinbarungen vor der Unterschrift noch einmal von einem neutralen Rechtsexperten eingehend auf mögliche Fallstricke prüfen zu lassen. Um sicherzustellen, dass der Verkaufspreis fair veranschlagt wurde, empfiehlt es sich, zusätzlich einen zweiten Gutachter oder einen anderen Immobilien-Experten damit zu beauftragen, den Wert der Immobilie zu ermitteln.
Vor allem sollte die langfristige Perspektive im Auge behalten werden. Das betrifft insbesondere das Nutzungsentgelt. Denn bei einem Nutzungsentgelt von fünf Prozent des Verkaufspreises ist das ausbezahlte Guthaben in 20 Jahren aufgebraucht.
Trotzdem kann der Verkauf mit Nutzungsrecht in bestimmten Situationen eine sehr gute Lösung sein, da der Wert der Immobilie währenddessen weiter steigen und diese später immer noch vollständig verkauft werden kann. Dennoch ist es wichtig, im Voraus sorgfältig abzuwägen, ob ein Vollverkauf ohne Nutzungsrecht oder ein Teil- oder Vollverkauf mit Nutzungsrecht die beste Lösung für den individuellen Fall darstellt.
