BGH erlaubt Kredit bei gemeinschaftlichem Wohnungseigentum
Karlsruhe (dpa) - Für für die Sanierung ihres Hauses dürfen Gemeinschaften von Wohnungseigentümern zwar grundsätzlich einen langfristigen Kredit aufnehmen. Die Beteiligten müssen Nutzen und Risiken ihres Vorhabens aber gründlich abwägen, wie der Bundesgerichtshof (BGH) entschied.
Denn für Wohnungseigentümer sei ein gemeinschaftliches langfristiges Darlehen mit besonderen finanziellen Risiken verbunden (Az.: V ZR 244/14).
Im konkreten Fall gaben die Richter einer Frau aus Pforzheim recht. Sie war dagegen vorgegangen, dass ihre Eigentümergemeinschaft einen Kredit in Höhe von rund 1,3 Millionen Euro für die Wärmedämmung der Fassade ihres Hauses aufnehmen will. Das Darlehen soll eine Laufzeit von zehn Jahren haben.
Die Klägerin ist Teil einer aus 201 Einheiten bestehenden Gemeinschaft von Wohnungseigentümern. Die Anlage wurde in den 1980er Jahren errichtet. Die Eigentümer wollten 2014 die Wärmedämmung der Fassade sanieren. Um die Kosten dafür in Höhe von etwa zwei Millionen Euro zu finanzieren, beschlossen sie, einen damals zinslosen KfW-Förderkredit bei der Landesbank Baden-Württemberg aufzunehmen.
Normalerweise sollen Wohnungseigentümergemeinschaften Sanierungen aus ihren Rücklagen bezahlen oder dafür zusätzlich Geld bei den Beteiligten einsammeln. „Ein Darlehen kann jedoch ein gebotenes und sinnvolles Instrument sein“, sagte die Vorsitzende BGH-Richterin Christina Stresemann in Karlsruhe.
Sinn und Risiken eines Kredits müsse die Gemeinschaft aber genau abwägen. Dabei spielt dem BGH zufolge Höhe, Laufzeit und Dringlichkeit des Kredits eine Rolle, aber auch die Anzahl der Wohnungseigentümer sowie der Grund für den Kredit.
Vor allem das finanzielle Haftungsrisiko eines langfristigen Darlehens müsse allen bekannt sein, betonten die Richter: Wenn einzelne Eigentümer ihre Raten nämlich nicht zahlen könnten, müssten die anderen dafür gerade stehen. Gerade bei langfristigen Darlehen ließe sich die Zahlungskraft der Beteiligten aber nur schwer absehen.
Der Beschluss der Gemeinschaft über die Kreditaufnahme im konkreten Fall genügte den Anforderungen der Richter daher nicht. Dem dazugehörigen Protokoll ließe sich nicht entnehmen, dass die Eigentümer über das Haftungsrisiko aufgeklärt worden seien.
Eine zwiespältige Bilanz zog der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland: „Es ist an sich zu begrüßen, wenn Eigentümergemeinschaften Kredite aufnehmen können“, sagte Gerold Happ der Deutschen Presse-Agentur. Er warnte jedoch vor den damit verbundenen finanziellen Risiken.
