Immobilienkauf: Hohe Steuerabschreibung macht Denkmal-Sanierung attraktiv
Urbanes Wohnen in historischem Gemäuer steht hoch im Kurs. Alte Villen oder Fachwerkhäuser sehen aber nicht nur schön aus, der Kauf lohnt auch unter steuerlichen Gesichtspunkten.
Düsseldorf. Nur selten genügen alte Häuser mit historischer Bausubstanz heutigen Wohnansprüchen. Häufig müssen Käufer umfangreich sanieren, um die gewünschte Wohnqualität zu erreichen. Damit Investoren den erhöhten Finanzbedarf auf sich nehmen, bietet der Gesetzgeber verschiedene steuerliche Anreize. Ein wesentlicher Vorteil ist die Abschreibung des Gebäudes.
Dabei unterscheidet der Gesetzgeber zwischen Eigennutzern und Vermietern. „Kapitalanleger können die Sanierungskosten für ihre Denkmalschutz-Immobilie zwölf Jahre lang vollständig steuerlich geltend machen“, berichtet Kai Albert, Geschäftsführer vom Finanzdienstleister Investition-Baudenkmal. Die Abschreibung beträgt in diesem Fall in den ersten acht Jahren jeweils neun Prozent des Sanierungsanteils und in den darauf folgenden vier Jahren jeweils sieben Prozent. Wird der Erwerb über ein Darlehen finanziert (aktueller Zinsvergleich hier), können zusätzlich die Schuldzinsen steuerlich geltend gemacht und mit der Miete verrechnet werden.
Eigennutzern steht die Möglichkeit zum Steuern Sparen zehn Jahre lang offen. Dabei können sie jährlich jeweils neun Prozent des Sanierungsanteils, also insgesamt 90 Prozent des Investitionsaufwands, dem Fiskus anlasten.
Gesetzliche Grundlagen für die Steuerabschreibung sind die Paragraphen 7h und 7i des Einkommensteuergesetzes. Dazu muss das Objekt entweder in der örtlichen Denkmalliste geführt sein oder in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet liegen. Voraussetzung für die steuerliche Anerkennung ist, dass der Käufer das Objekt vor Beginn der Sanierung erwirbt. Grundsätzlich ist nie der gesamte Kaufpreis abzuschreiben, sondern lediglich der Anteil des Kaufpreises, der auf die Sanierung entfällt. Häufig macht der Sanierungsanteil etwa 70 Prozent aus.
Beispiel: Ein Angestellter mit einem Jahreseinkommen von 80000 Euro erwirbt ein Denkmalhaus zum Preis von 250000 Euro. 70 Prozent davon werden als Abschreibung anerkannt, das entspricht 175000 Euro. Vermietet der Käufer das Objekt, so kann er acht Jahre lang je 15750 Euro abschreiben, danach vier Jahre lang 12250 Euro. Die dadurch erzielte Steuerersparnis summiert sich auf insgesamt knapp 90.000 Euro.
Denkmalexperte Albert rät vor allem Gutverdienenden zum Kauf von Denkmalhäusern, denn sie profitieren am stärksten von der Steuerentlastung: „Wir empfehlen ein zu versteuerndes Jahreseinkommen ab 60000 Euro für Singles und ab 120000 Euro für verheiratete Investoren.“ Allerdings reichen steuerliche Gründe allein als Kaufkriterium nicht. „Es gilt, die gesamte wirtschaftliche Lage sowie die persönlichen Lebensumstände zu berücksichtigen.“ Außerdem ist die Lage des Objekts entscheidend, um neben Steuervorteilen langfristig eine attraktive Wertsteigerung oder - bei Vermietung - ansprechende Mietrenditen zu erzielen.
Steuervorteile können Käufer aber auch in anderer Hinsicht nutzen: So kann die Immobilie möglicherweise größer ausfallen als ursprünglich geplant. Oder das notwendige Darlehen wird mit höheren Raten und somit schneller getilgt. Viele Banken honorieren eine hohe Tilgung mit zusätzlichen Zinsvorteilen. Aktuell sind langfristige Finanzierungen besonders interessant, denn die niedrigen Zinsen können über viele Jahre festgeschrieben werden. Im Bereich zwanzigjähriger Hypothekendarlehen kommen derzeit besonders attraktive Angebote von Internetbanken, etwa von 1822 direkt oder von Comdirect, die Konditionen ab 3,3 Prozent Sollzins offerieren. Auch Versicherer wie Allianz und Hannoversche Leben machen mit 3,6 Prozent sehr gute Angebote, ebenso die Deutsche Bank mit 3,7 Prozent. Bei den Regionalanbietern stechen die Volksbanken Rhein-Ruhr und Ruhr Mitte sowie die National Bank mit Krediten ab 3,5 Prozent hervor.
