Was dürfen Verwaltungsbeiräte tun, von denen es geschätzt bundesweit mehr als 250 000 gibt? Antworten auf wichtige Fragen:

Braucht jede Wohnungseigentumsanlage einen Verwaltungsbeirat?

Nein. Im Wohnungseigentumsgesetz (WEG Paragraf 29) steht lediglich, dass die Wohnungseigentümer ein solches Gremium bestellen können. Es ist also kein Muss. Entscheiden sich die Eigentümer dafür, werden unabhängig von der Größe der Anlage drei Mitglieder bestimmt. Sehen Teilungserklärung oder Gemeinschaftsordnung eine andere Zahl an Beiratsmitgliedern vor, gilt diese Vorgabe.

Welche Aufgaben hat der Beirat?

Den Tätigkeitsrahmen regelt das Gesetz. Demnach müssen die Beiräte Rechnungen und Angebote prüfen. Ferner haben sie ein Auge auf die Entwürfe des Verwalters für den Wirtschaftsplan und die Abrechnung darüber. Im Kern geht es um Fragen wie: Stimmen die Einnahmen, was wurde wofür ausgegeben, wie steht es um die Instandhaltungsrücklage?

Was bedeutet Unterstützung des Verwalters?

Die Aufgabe ist ebenso rechtlich verankert wie die Rechnungsprüfung (WEG Paragraf 29 Abs. 2). Unterstützen heißt: Stellung nehmen zu Angeboten von Dienstleistern und zu Kostenvoranschlägen, Mitsprache bei der Auswahl von Handwerkern und - zusammen mit dem Verwalter - Vorbereiten der Eigentümerversammlung. Außerdem müssen der Vorsitzende des Beirats oder sein Vertreter das Versammlungsprotokoll unterschreiben. Gibt es Krach zwischen den Miteigentümern und dem Verwalter, vermittelt der Beirat.

Was darf der Beirat sonst noch tun?

Das kommt darauf an, was ihm die Miteigentümer in Form von Mandaten über die gesetzlichen Vorgaben hinaus aufs Auge drücken. Da ist der Gestaltungsspielraum groß. „Es ist nur die Frage, ob die Wohnungseigentümergemeinschaft, die WEG, ihn nutzt“, sagt Birgit Rücker vom Verein Wohnen im Eigentum. Zu den klassischen Zusatzaufgaben gehört die Suche eines neuen Verwalters einschließlich Vorauswahl, Aushandeln des Verwaltervertrags und - sofern ein WEG-Beschluss vorliegt - dessen Unterzeichnung.

Wovon sollten Beiräte die Finger lassen?

Eigentümergemeinschaften delegieren das Überwachen von Bau- und Sanierungsarbeiten gerne an den Verwaltungsbeirat. Für dessen Mitglieder ist das heikel, weil sie schnell in die Haftungsfalle zu tappen drohen. „Nie Arbeiten abnehmen. Nie sagen: „Das ist fachlich in Ordnung.“ Auch nicht bei der Prüfung von Wirtschaftsplan und Abrechnung, denn dann bin ich in der Haftung“, warnt der Kölner Uwe Alfs nach 30 Jahre Erfahrung als Beirat.

Welche Rechte stehen dem Gremium zu?

„Der Verwaltungsbeirat darf die Eigentümersammlung einberufen“, sagt Martin Kaßler, Geschäftsführer des Dachverbands der Immobilienverwalter (DDIV) in Berlin. Das passiert in der Regel, wenn kein Verwalter amtiert. Auch ein Recht: die Aufwandsentschädigung für Beiratsmitglieder (BGB Paragraf 670 ff.) Sachauslagen werden pauschal oder gegen Beleg erstattet. Zeitaufwand wird in der Regel nur dann vergütet, wenn die Eigentümergemeinschaft es beschließt. Miteigentümer und Beiräte können solche Dinge vertraglich regeln.

Wie ist die Haftung geregelt?

Je mehr Aufgaben der ehrenamtlich tätige Verwaltungsbeirat übernimmt, desto größer sein Haftungsrisiko. Die Messlatte hängt niedrig: Es gilt die allgemeine Sorgfaltspflicht nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch. Der Verwaltungsbeirat kann in Organhaftung genommen wird. Für Schadenersatzansprüche der Wohnungseigentümer an die Beiräte existiert im Prinzip keine finanzielle Obergrenze. Über eine Versicherung lässt sich das Risiko abdecken.

Literatur:

Ratgeber „Hilfe, wir sind Verwaltungsbeirat“, 128 Seiten, 21,90 Euro, zu beziehen über den Herausgeber Wohnen im Eigentum, Thomas-Mann-Straße 5, 53111 Bonn

Verwaltungsbeirat. Fachmagazin für Beiräte in der WEG, zu beziehen über den Herausgeber DDIV, Dorotheenstraße 35, 10117 Berlin

Oliver Elzer: Meine Rechte als Wohnungseigentümer. 2. Auflage, München 2013, Beck Rechtsberater im dtv, 288 Seiten, 12,90 Euro, ISBN-13: 978-3-42350735-6

Steffen Haase: Der Verwaltungsbeirat in der Praxis. 7. Auflage, Kiel 2014, Grabener Verlag, 258 Seiten, 24 Euro, auch als E-Book erhältlich, ISBN-13: 978-3-92557366-8