Baukontrolle durch Sachverständige gibt Sicherheit
Berlin (dpa/tmn) - Der Bau eines eigenen Häuschens ist für viele der große Traum. Doch oft sind Bauherren mit der Kontrolle der Handwerker überfordert. Bausachverständige können hierbei helfen.
Wenn beim Hausbau im Nachhinein Mängel gefunden werden, ist das Beheben nicht nur aufwendig und teuer. Es ist stressig und verursacht oft Streit mit dem Bauträger oder Handwerkern - nicht selten trifft man sich vor Gericht. Wie verhindert man das? Die Beauftragung eines Bausachverständigen kann eine Möglichkeit sein - er berät und kontrolliert die Immobilie schon während des Entstehens.
„Früher suchte sich der Bauherr zuerst einen Architekten. Der vergab die Aufträge, kontrollierte den Bau und agierte vor Ort im Interesse des Bauherrn“, erläutert Kai Warnecke, stellvertretender Generalsekretär des Eigentümerverbandes Haus & Grund in Berlin. Das kann dieser immer noch erledigen - nur: „Heute laufen weniger als fünf Prozent aller Bauvorhaben nach diesem alten Muster ab.“
Stattdessen übergibt der Bauherr den gesamten Bau in den allermeisten Fällen einem Bauträger oder einem Generalunternehmer. Dieser beauftragt den Architekten - und der ist damit kein unabhängiger Kontrolleur mehr. Zusätzlich kann ein externen Experten hinzugezogen werden. „Im Prinzip kommt dafür jeder Architekt infrage, der im Einfamilienhaus-Bau viel Erfahrung hat“, sagt Warnecke.
Darüber hinaus gibt es eine Reihe größerer Anbieter von Baukontrollleistungen. Das Spektrum reicht von Vereinen wie dem Verband Privater Bauherren (VPB) und dem Bauherrn-Schutzbund (BSB) über gewerbliche Organisationen wie TÜV und Dekra bis zu den Bauberatungen der Verbraucherzentralen.
„Ganz wichtig ist, dass sich Bauherren bereits im ganz frühen Stadium fachkundig beraten lassen“, rät Heike Rath, Fachanwältin für Baurecht aus Frankfurt. „Die allermeisten Streitigkeiten vor Gericht lassen sich vermeiden, wenn fundierte, eindeutige Verträge zwischen Bauherren und Auftragnehmern geschlossen werden.“ Dass ein Vertrag nicht aus einem zweiseitigen Formular bestehen, sondern unter anderem Baupläne, Leistungsbeschreibung, Änderungsvereinbarungen umfassen sollte, wissen nach ihrer Einschätzung viele Bauherren nicht.
Diese Erfahrung hat auch Andreas Garscha gemacht. Er ist Sachverständiger für den Anbieter VPB aus Stuttgart. „Beim Vertrag kommt es auf Vollständigkeit und auf klare, eindeutige Formulierungen an“, sagt er. Ein Beispiel: Wurde nichts anderes vereinbart, wird im Haus eine klassische Tür mit einer Höhe von zwei Metern eingebaut. Ein großer Hausbesitzer ärgert sich nach dem Einzug darüber. „Die nächste DIN-Höhe wäre 2,12 Meter. Preislich macht das einen geringen Unterschied, aber man muss es vereinbaren.“
Neben der Beratung ist die Qualitätskontrolle vor Ort Teil der Baubetreuung. „Hier wird sichergestellt, dass die geltenden Normen und Gesetze eingehalten werden und dass der Erwerber das bekommt, was mit ihm vereinbart wurde“, erläutert Garscha. Beim Neubau eines Einfamilienhauses empfiehlt er fünf Termine vor Ort. Sie werden jeweils in Text und Bild dokumentiert.
Nach Einschätzung von Rainer Huhle, Geschäftsführer des Bauherrn-Schutzbundes in Berlin, werden während eines Baus im Schnitt zehn bis zwölf gravierende Mängel entdeckt und bei der Bauabnahme noch mal sechs bis acht. „Aufgabe des Experten ist es dann, die Mängel anzuzeigen, ihre zeitnahe Behebung durchzusetzen und diese zu kontrollieren“, erklärt Warnecke.
Der dritte Teil der Baubegleitung ist die Mitwirkung des Sachverständigen an der Bauabnahme mit Objektbegehung aller am Bau Beteiligten sowie einem schriftlichen Abnahmeprotokoll samt Mängeldokumentation und Fristvereinbarung für deren Beseitigung.
Grundlage der Zusammenarbeit von Bauherrn und Baubegleiter ist ein Beratungsvertrag. Häufig wird laut Warnecke ein Pauschalvertrag geschlossen. „Als Faustregel sollte man für den Neubau eines durchschnittlichen Einfamilienhauses mit insgesamt gut 2000 Euro rechnen“, sagt Garscha.
