BGH: Schutzklausel gilt auch nach Verkauf des Hauses
Karlsruhe (dpa/tmn) - Gleich zweifach hat der BGH die Rechte von Mietern gestärkt: Mieter-Schutzklauseln gelten nach dem Verkauf der Mietwohnung weiter, und Gerichte müssen bei kranken Mietern genau prüfen, ob ein Umzug zumutbar ist.
Steht eine Schutzklausel im Mietvertrag, können Mieter neuen Hauseigentümern künftig gelassener entgegensehen. Denn Vertragsklauseln, die Mieter vor Kündigungen schützen, gelten nach dem Verkauf der Mietwohnung weiterhin. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Mittwoch entschieden. Der Käufer eines Mietobjektes übernehme die Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters.
Selbst eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ist dann nicht mehr so leicht möglich. Denn sie muss sich dem Richterspruch zufolge an den Maßstäben der Sondervereinbarung messen lassen - auch wenn diese strenger ist als das Gesetz. Der Deutsche Mieterbund begrüßte das Urteil. Die Entscheidung schaffe Klarheit, teilte der Verein mit.
Im konkreten Fall entschieden die Karlsruher Richter den Streit zwischen einer kranken Mieterin und einer Familie. Die Frau hatte 1998 in einem Mehrfamilienhaus der landeseigenen Berliner Wohnungsbaugesellschaft Degewo eine Wohnung gemietet. Der Mietvertrag erlaubte eine Kündigung der Gesellschaft nur, „wenn wichtige berechtigte Interessen“ dies nötig machten.
Nachdem das Haus 2006 und noch einmal 2009 verkauft worden war, kündigte die Familie als neuer Eigentümer der Mieterin wegen Eigenbedarfs. Die Familie hatte zwei der drei Wohnungen im Haus baulich zusammengelegt und lebte darin. In das oberste Stockwerk sollte eine Schwägerin ziehen. Die Mieterin akzeptierte die Kündigung nicht, die Vermieter klagten vor dem Amtsgericht. Dieses gab der Frau recht, weil ihr wegen schwerer chronischer Krankheit ein Umzug nicht zuzumuten sei. Das Landgericht Berlin gab dagegen den Vermietern recht.
Die BGH-Richter wiesen den Fall an das Landgericht zurück. Dieses müsse zunächst prüfen, ob der Einzug der Schwägerin der Schutzklausel entsprechend ein wichtiges berechtigtes Interesse der Vermieter darstelle. Nur dann sei eine Kündigung wegen Eigenbedarfs möglich.
Auch in einem weiteren Punkt stärkten die Richter Mieterrechte: Das Landgericht muss viel genauer als bisher prüfen, ob die Krankheit der Mieterin einen Umzug überhaupt erlaubt: „Die ganz erheblichen Einschränkungen der Beklagten sind im Urteil bagatellisiert und mit Argumenten pauschaliert worden, die so nicht stehen bleiben können“, sagte der Vorsitzende Richter Wolfgang Ball am Mittwoch in der Verhandlung.
Wie auch immer das Urteil des Landgerichts in der Neuauflage ausfällt, der Fall wird die Gerichte weiter beschäftigen. Die Familie hat Gerichtsangaben zufolge eine weitere Kündigung wegen Eigenbedarfs ausgesprochen und diese mit der Geburt des zweiten Kindes begründet. Ein Berliner Amtsgericht soll die Kündigung jetzt überprüfen.
