Treuhänder der Finanzen Einer für alle: WEG-Beiräte haften mit Vermögen für Fehler
Berlin (dpa/tmn) - Fast jede Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hat einen Beirat. Ihm gehören auch Eigentümer an. Sie gucken dabei dem Hausverwalter über die Schulter.
Praktisch fungiert das Gremium als Auge und Ohr der Miteigentümer. Die Beiratsmitglieder arbeiten ehrenamtlich. Trotzdem haften sie finanziell für Fehler. Sorgfalt und eine Versicherung mindern das Haftungsrisiko.
Die Aufgaben des Beirats sind im Wohnungseigentumsgesetz geregelt. „In Paragraf 29 steht: den Verwalter unterstützen sowie den Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnung prüfen“, erläutert der Anwalt Kai-Peter Breiholdt aus Berlin das Tätigkeitsfeld.
Das heißt: Einnahmen und Ausgaben kontrollieren, Instandhaltungsrücklage im Blick halten, Stellung nehmen zu Kostenvoranschlägen und der Auswahl von Dienstleistern durch den Verwalter. Diese Pflicht haben Beiräte sorgfältig zu erledigen. „Wer Unsinn macht, kann für Schäden in Haftung genommen werden.“
In der Realität tun Beiräte mehr als im Gesetz vorgesehen. Folglich steigt die Gefahr, für Fehler geradezustehen. Breiholdt verdeutlicht dies an Sanierungsarbeiten: Bezahlt der Verwalter Rechnungen, obwohl die beauftragte Firma noch keine Leistung erbrachte, kann der Beirat mit dran sein. Gleiches gilt für überhöhte Rechnungen und Angebote, die der Beirat freigibt. „Beiräte haben eine Treuhänderfunktion für die Finanzen der Gemeinschaft“, erläutert der Anwalt das Versäumnis.
Die daraus resultierende Haftung auf Schadenersatz ist unbegrenzt. Im schlimmsten Fall stehen Beiratsmitglieder mit ihrem gesamten Vermögen ein. Unter der Voraussetzung, dass ihnen ein Fehler nachgewiesen wird und die Verjährungsfrist von drei Jahren noch läuft. Das Gremium haftet gesamtschuldnerisch nach dem Prinzip einer für alle.
Zum Schutz vor Schadenersatzansprüchen gibt es verschiedene Möglichkeiten. Eine ist die Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung. Die Versicherung kann auf zwei Wegen abgeschlossen werden. Entweder ein Mitglied unterschreibt den Vertrag für das gesamte Gremium oder der Verwalter tut dies im Namen der Eigentümergemeinschaft. Einzelne Beiräte können sich auch privat versichern. Das ist ratsam, wenn die WEG eine Versicherung verweigert.
Die Deckungssumme richtet sich nach dem Volumen des Wirtschaftsplans für die Wohnanlage. „Faustformel ist das Zweifache des Geschäftsplans. Im Zweifel sollte es mehr sein“, sagt der auf WEGs spezialisierte Versicherungsmakler Ingo Cordts aus Köln.
Vorsorgen können Beiräte auch, indem sie ihr Engagement beschränken. Sabine Feuersänger vom Verein Wohnen im Eigentum (WiE) in Bonn empfiehlt, lediglich zu tun, was im Gesetz steht. Zudem sollte der Handlungsspielraum präzise geregelt sein. Denn gerade von eifrigen Beiräten - egal, ob fachlich kompetent oder nicht - gerne übernommene Zusatztätigkeiten wie Abnahme von Gewerken, Abschluss des Verwaltervertrags und Kontoverfügungen seien haftungsträchtig.
Wenn überhaupt, sollten solche Tätigkeiten nur mit Erlaubnis der WEG erfolgen und in deren Beschlüssen detailliert beschrieben sein. Etwa mit Formulierungen wie „die Eigentümergemeinschaft beschließt, Beirat Meier zu ermächtigen, die Malerarbeiten in Haus XY zu überwachen und abzunehmen.“ In komplizierten Dingen sollte das Gremium auf Kosten der WEG den Rat von Fachleuten hinzuziehen dürfen.
Die Eigentümergemeinschaft kann per Beschluss die Haftung des Beirats einschränken. Das geht sowohl für einzelne Mitglieder als auch für das Gremium. Mit einer solchen Klausel verzichtet die WEG auf ihr zustehende Schadenersatzforderungen. In der Regel kann ein Ausschluss nur im Voraus und für einzelne Tätigkeiten vereinbart werden.
