Im Winter ist das Wohnzimmer kalt wie ein Eiskeller, durch die Fenster zieht es das ganze Jahr hindurch wie Hechtsuppe und im Flur gedeiht der Schimmel. Gute Gründe, die Miete zu mindern. Wie und wann geht das, was ist erlaubt, wie viel Geld ist im Spiel? Antworten auf wichtige Fragen:

Die Miete mindern: Welche Gründe gibt es?

Generell muss ein die Gebrauchstauglichkeit einschränkender Mangel an der Wohnung gegeben sein. „Der Mieter kann die Wohnung nicht nutzen, wie er will und wie er es nach dem Mietvertrag erwarten darf“, fasst Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund (DMB) in Berlin zusammen. Zu den klassischen Mietminderungsursachen gehören undichte Fenster, kaputte Heizung in der kalten Jahreszeit und Schimmel in der Wohnung ebenso wie Krach von Nachbarn und Baulärm.

Wie wird richtig gemindert?

Im ersten Schritt informiert der Mieter den Eigentümer zügig über den Mangel und setzt ihm eine Frist zur Beseitigung. Das kann über Telefon passieren, per E-Mail oder Brief. Fax oder Einwurf-Einschreiben sind gerichtsfest, sagt Mietrechtsanwalt Marcus Reidel aus München. Die eigentliche Mietminderung wird nicht gesondert angekündigt und erfolgt rückwirkend, wenn der Vermieter tatenlos bleibt.

Welche Fristen bestehen zur Mängelbeseitigung?

Der Zeitraum hängt wesentlich ab von der Beeinträchtigung. Eine kalte Heizung im Winter erfordert vom Vermieter sofortige Abhilfe. „Er muss auch am Wochenende einen Notdienst in Gang setzen“, sagt die Mietrechtsreferentin Inka-Marie Storm des Eigentümerverbands Haus & Grund Deutschland. Ähnliches gilt für eingefrorene Leitungen.

Wie viel kann gestrichen werden?

Bei extremen Beeinträchtigungen - Schwarzschimmelbefall in der ganzen Wohnung etwa - können es bis zu 100 Prozent sein. Ansonsten kommt es auf den Einzelfall an. Der Bundesgerichtshof (BGH) sieht den Mieter in der Pflicht, die Quote selbst einzuschätzen. Aus Gerichtsurteilen können Anhaltspunkte abgeleitet werden.

Kaputte Klingel: 3-5 Prozent, knackende Heizung, Warmwassertemperatur unter 40 Grad Celsius, fehlende Warmwasserversorgung, Belästigung durch übelriechende Nebelschwaden des Wäschtrockners: 10 Prozent. Sämtliche Fenster undicht (Sommer und Winter) und dadurch bedingte ständige Feuchtigkeit: 50 Prozent. Krach wegen Bauarbeiten im Haus: bis zu 60 Prozent. Einzige Toilette nicht benutzbar: 80 Prozent.

Das Festlegen der Quote birgt nach den Erfahrungen von Inka-Marie Storm viel Konfliktstoff. Sie empfiehlt deshalb beiden Seiten eine gütliche Einigung. Vor Gericht liegt die Beweislast beim Kläger. Mietern, die irrtümlich zu viel mindern, darf nicht automatisch die Wohnung gekündigt werden. Die Miete darf laut DMB nur für den Zeitraum gemindert werden, in dem der Mangel bestand.

Wann kann nicht gemindert werden?

Es geht nicht, wenn ein Mieter die Wohnung in Kenntnis des Mangels übernommen hat - er also schon beim Abschluss des Mietvertrags wusste, dass die Fenster klappern. Und es geht nicht bei vom Mieter selbst verschuldeten Mängeln oder bei Lappalien, zum Beispiel einer kaputten Glühbirne.

Der Vermieter ist gut beraten, Wohnungsinteressenten auf Schäden aufmerksam zu machen, um späteren Beschwerden einschließlich drohender Mietminderung vorzubeugen. Sagt er das Beseitigen eines Mangels beim Einzug zu, wird das vertraglich festgehalten. Ignoriert er seine Zusage, greift das Recht der Mietminderung.

Literatur:

Wohnungsmängel und Mietminderung (Stand Juli 2013). Hrsg. vom Deutschen Mieterbund, 6,00 Euro. ISBN-13: 978-3-933091-98-7. Erhältlich bei Mietervereinen oder über DMB-Verlag, 10169 Berlin

Mietminderung bei Wohnungsmängeln. ARD-Ratgeber Recht. Hrsg. von der Verbraucherzentrale NRW, Düsseldorf 2012, 11,90 Euro, ISBN-13: 978-3-940580-67-2

Hans Reinold Horst: Mietminderung. Ratgeber Mietrecht. Hrsg. v. Haus & Grund, 12,95 Euro, 3. Auflage, ISBN-13: 978-3-939787-22-8, zu beziehen über www.haus-und-grund-verlag.net