Mietpreisbremse Das soll gegen steigende Mieten helfen
Die Bundesregierung will eine schärfere Mietpreisbremse und eine geringere Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter. Die geltenden Regeln, die Pläne und die Kritik.
Düsseldorf. Mit zwei Maßnahmen will Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) steigenden Mieten entgegenwirken: durch eine Verschärfung der Mietpreisbremse. Und durch eine Absenkung der Kosten, die der Vermieter nach einer Modernisierung der Wohnung auf den Mieter umlegen darf. Das am Mittwoch vom Bundeskabinett beschlossene Mieterschutzgesetz muss freilich noch vom Gesetzgeber verabschiedet werden. Geplant ist ein Inkrafttreten im Jahr 2019.
Bei diesem Thema geht es nicht etwa um eine Mieterhöhung in bereits laufenden Mietverträgen. Für solche gilt, dass der Vermieter die Miete frühestens 15 Monate nach Einzug oder nach der letzten Mieterhöhung erhöhen darf — bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete. Der Preisaufschlag darf innerhalb von drei Jahren nicht höher sein als 20 Prozent, in Städten mit Wohnraumknappheit gilt eine Kappungsgrenze von 15 Prozent. Bei der Mietpreisbremse geht es hingegen um einen mit einem neuen Mieter abgeschlossen Vertrag.
Hierfür hatte der Gesetzgeber im Jahr 2015 diese Regelung eingeführt: der Vermieter darf bei der Wiedervermietung einer Wohnung nicht schrankenlos mit dem Preis nach oben gehen. Die Mietpreisbremse begrenzt den Anstieg der Miete bei der Wiedervermietung auf die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich zehn Prozent. Allerdings gilt diese Mietpreisbremse nicht für eine neu gebaute, sondern nur für eine bereits bestehende und nunmehr an einen neuen Mieter vermietete Wohnung. Auch gilt die Grenze „ortsübliche Vergleichsmiete plus maximal 10 Prozent“ dann nicht, wenn die zuvor vom alten Mieter bezahlte Miete darüber lag.
Schließlich gilt schon die bisherige Mietpreisbremse nicht flächendeckend, sondern nur in Städten, die von den Bundesländern per Verordnung bestimmt werden. In Nordrhein-Westfalen ist dies nach der Mietpreisbegrenzungsverordnung unter anderem in Düsseldorf, Erkrath, Langenfeld, Meerbusch, Monheim, Neuss, Ratingen, Aachen, Köln und Münster der Fall.
Allerdings konnte die Mietpreisbremse auch in diesen Städten den Mietpreisanstieg nicht nennenswert stoppen, weil sie für den Mieter bislang ein eher stumpfes Schwert ist. Zwar gibt das geltende Gesetz dem Mieter einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter. Er hat ein Recht zu erfahren, welche Miete der Vormieter gezahlt hat. Doch diesen Auskunftsanspruch muss ein Mieter aktiv geltend machen. Viele scheuen sich, mit einer solchen Frage das gerade erst anlaufende Mietverhältnis zu belasten.
Daher ist nun eine Informationspflicht des Vermieters geplant: Er muss die zuvor erzielte Miete unaufgefordert und bereits vor Abschluss des Mietvertrags gegenüber dem Mietinteressenten offenlegen. Im Nachhinein darf sich der Vermieter nicht auf eine Ausnahme berufen, zum Beispiel darauf, dass er schon vom Altmieter eine höhere Miete bekommen hat.
Der Deutsche Mieterbund sieht das zwar als Fortschritt, hält aber die Hauptprobleme für weiterhin ungelöst: dass nämlich die Mietpreisbremse nicht flächendeckend in Deutschland gilt, sondern nur in Städten, die von den Ländern per Verordnung bestimmt werden. Und dass bisherige Ausnahmebestimmungen (keine Geltung bei Neuvermietungen, zuvor erzielte höhere Miete) bestehen bleiben.
Der Hauseigentümerverband Haus und Grund kritisiert das Vorhaben. Er sieht schon die bisherige Regelung als verfassungswidrig an. Sie greife in das Grundrecht auf Eigentum und in die Vertragsfreiheit ein. Die Mietpreisbremse sei nicht geeignet, das Ziel — die Sicherung bezahlbarer Mieten für alle Einkommensgruppen in Ballungsräumen — zu erreichen.
Wenn demnächst Nordrhein-Westfalen, so wie es die schwarz-gelbe Koalition in ihrem Koalitionsvertrag verabredet hat, die Mietpreisbegrenzungsverordnung aufhebt, hätte die Mietpreisbremse und folglich auch ihre Verschärfung keine Relevanz für das Land.
Das Bundesjustizministerium verweist darauf, dass im Hinblick auf bessere Energieeffizienz und altersgerechte Ausstattung der Wohnungen die Kosten für die Modernisierung deutlich zugenommen haben. Immer häufiger könnten sich Mieter die Miete für ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung nicht mehr leisten und müssten ihr gewohntes Umfeld verlassen. Für Mieter besonders belastend seien zudem Situationen, in denen der Vermieter eine bauliche Veränderung in missbräuchlicher Weise bzw. in der Absicht ankündigt oder durchführt, den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen — das sogenannte „Herausmodernisieren“.
Statt bislang elf Prozent darf der Vermieter künftig nur noch acht Prozent der Modernisierungskosten zeitlich unbefristet auf die Jahresmiete aufschlagen. Diese Absenkung der Modernisierungsumlage soll aber nur in Städten gelten, für die die Länder wegen des angespannten Wohnungsmarktes bereits eine reduzierte Kappungsgrenze für Vergleichsmietenerhöhungen festgelegt haben. In NRW gibt es eine solche Regelung derzeit für 59 Kommunen. Neben diesem Acht-Prozent Limit gilt eine weitere Haltelinie: Die Modernisierungsmieterhöhungen dürfen innerhalb von sechs Jahren höchstens drei Euro pro Quadratmeter im Monat betragen.
Für Modernisierungsmaßnahmen von bis zu 10 000 Euro sollen künftig pauschal 30 Prozent für Reparaturarbeiten angesetzt werden (Reparaturen sind Vermietersache), so dass die Modernisierungsumlage auf Basis von 7000 Euro berechnet wird. Das Bundesjustizministerium betont, dies sei auch im Sinne der Vermieter — mit Blick auf die Berechnung der umlagefähigen Summe, da die Höhe der fiktiven Instandhaltungskosten in der Praxis schwer zu bestimmen sei und häufig Anlass für Streit ist. Die Regelung entlaste Kleinvermieter, die sich von den bisherigen Regeln zur Berechnung der Modernisierungsumlage häufig überfordert fühlten und daher oftmals auf eine Modernisierung verzichteten.
Mit der Neuregelung soll aber auch denjenigen das Handwerk gelegt werden, die per Modernisierung ihre bisherigen Mieter loswerden wollen: die Fälle, in denen Mieter „herausmodernisiert“ werden und anschließend die Wohnung dann teurer vermietet oder leer als Eigentumswohnung verkauft wird. Dem soll dadurch ein Riegel vorgeschoben werden, dass dem Vermieter neben einem Schadensersatzanspruch des Mieters auch eine Geldbuße von bis zu 100 000 Euro droht.
Der Mieterbund hält die Absenkung der Modernisierungsumlage und die Einführung einer Kappungsgrenze für Modernisierungs-Mieterhöhungen zwar für einen richtigen Ansatz. Jedoch bleibe es dabei, dass Modernisierungen die einfachste und unproblematischste Möglichkeit seien, die Miete in die Höhe zu treiben. So trage die Kosten einer energetischen Modernisierung allein der Mieter. Vermieter verdienten dagegen an den Modernisierungen und steigerten so den Wert ihrer Immobilien. Die Mieterschützer fordern eine Absenkung der Modernisierungsumlage auf vier Prozent.
Haus und Grund sieht in der Reduzierung des Modernisierungsmieterhöhungssatzes von elf Prozent auf acht Prozent ein falsches Signal — in Zeiten der hohen Anforderungen an energetische Modernisierung, der Digitalisierung und des demografischen Wandels. Die Klimaschutzziele der Bundesregierung würden so nicht erreicht. Private Immobilieneigentümer würden weiter verunsichert.
