Niedrigzins Niedrigzins: Tilgung mit Tücken
Bremen. · Ein Kredit allein reicht oft nicht. Vor der Anschlussfinanzierung sollten Kunden dann aktuelle Angebote einholen. Die niedrigen Zinsen kommen ihnen zur Zeit zugute. Worauf man achten sollte.
Gute Zeiten für Immobilienkäufer. Seit Jahren sinken die Zinsen für Kredite und befinden sich derzeit auf einem fast unschlagbar niedrigen Niveau. Wo Banken vor zehn Jahren noch drei bis fünf Prozent Zinsen für die Immobilienfinanzierung verlangten, rufen sie heute um die ein Prozent oder sogar noch weniger aus. Davon profitieren nicht nur Neukunden. Bei vielen Krediten, die vor zehn oder 15 Jahren abgeschlossen wurden, läuft jetzt die Zinsbindung aus – es wird neu verhandelt.
Um die Restschuld zu begleichen, brauchen Verbraucher dann meist einen Anschlusskredit. Einige Monate vorher machen Banken in der Regel ein Angebot zur Anschlussfinanzierung. Für viele Kunden ist das der Anlass, zum ersten Mal über das Thema nachzudenken, so Annabel Oelmanns Erfahrung. „Das ist aber viel zu spät“, sagt die Vorständin der Verbraucherzentrale Bremen. „Kunden sollten nicht gleich das erstbeste Angebot ihrer Bank annehmen, sondern die Konditionen mehrerer Geldinstitute vergleichen.“ Dazu rät auch Jörg Sahr, Redakteur der Zeitschrift „Finanztest“. „Unser Vergleich der Konditionen hat gezeigt, dass teure Banken fast doppelt so hohe Zinsen verlangen wie die günstigsten Anbieter.“
Der Wechsel zu einem anderen Institut ist ratsam, wenn die eigene Hausbank kein marktübliches Angebot macht. Oder wenn keine Möglichkeiten zur Sondertilgung angeboten werden. „Wichtig ist, dass die Zinseinsparungen die Wechselkosten übersteigen“, so Annabel Oelmann. Und es sollten Optionen zu Sondertilgung oder Tilgungssatzwechsel ausgehandelt werden.
Nach Oelmanns Erfahrung bleiben viele Kunden ihrer Bank aber auch dann treu, wenn sie vergleichsweise schlechte Konditionen anbietet. „Dann sollten sie trotzdem Angebote anderer Geldinstitute einholen und die eigene Bank damit konfrontieren“, empfiehlt Sahr. „Oft ist sie dann bereit, einen besseren Zinssatz zu gewähren.“ Die Anschlussfinanzierung ist dabei in der Niedrigzinsphase eine gute Gelegenheit, die Monatsrate an die finanzielle und persönliche Situation der kommenden Jahre anzupassen, erklärt Corinna Merzyn, Hauptgeschäftsführerin des Verbands Privater Bauherren in Berlin.
Wer gute Zinskonditionen ausgehandelt hat, kann überlegen, ob er das gesparte Kapital für eine höhere Tilgung nutzt. „Viele Kreditinstitute verlangen in der Niedrigzinsphase eine anfängliche Mindesttilgung von zwei Prozent pro Jahr“, ist Oelmanns Beobachtung. „Wir empfehlen eine Tilgungsrate von drei Prozent und eine Gesamtrate für Zins und Tilgung von fünf Prozent, sofern es die finanziellen Verhältnisse der Verbraucher zulassen.“
Der Vorteil: „Je höher die Tilgung, desto schneller sinken die Schulden und die Immobilie ist rascher abgezahlt“, sagt Merzyn. Oft könnten Kunden den Anschlusskredit sogar mit der bisher gezahlten Rate in den nächsten zehn bis 15 Jahren vollständig abzahlen. „Wenn das so ist, bietet es sich an, den günstigen Zinssatz gleich bis zum Ende der Laufzeit festzuschreiben. Damit sichert man sich gegen mögliche Zinssteigerungen ab und muss später keinen neuen Anschlusskredit aufnehmen“, meint Sahr.
Eine bewährte Absicherung gegen steigende Zinsen sind Forwarddarlehen. Sie kommen für Kunden in Frage, die nicht im gleichen Jahr einen Anschlusskredit brauchen und sehr sicherheitsorientiert sind. „Mit einem Forwardkredit lässt sich das aktuell günstige Zinsniveau gegen einen geringen Aufschlag bis zu fünf Jahre im Voraus sichern“, erklärt Merzyn. „Bei steigenden Zinsen kann man damit also sparen. Fallen die Zinsen allerdings noch weiter, hat man ein schlechtes Geschäft gemacht.“
Wer über die gesamte Laufzeit seines Immobilienkredits Planungssicherheit haben möchte, kann sich schon zu Beginn der Finanzierung für ein Volltilgerdarlehen entscheiden. „Anders als beim normalen Kredit läuft es von Anfang bis Ende mit denselben Konditionen, bis es vollständig getilgt ist. Eine Anschlussfinanzierung ist dann nicht mehr notwendig“, so Merzyn. In der Niedrigzinsphase könne das eine sinnvolle Variante sein. Der Nachteil: „Volltilgerdarlehen sind nicht flexibel. Es ist beispielsweise kein Bankwechsel möglich, wenn anderswo die Konditionen günstiger sind. Und bei Zahlungsausfall oder Ratenaussetzung werden Entschädigungen fällig“, erklärt Merzyn.
Volltilgerdarlehen sind meist teurer als Darlehen mit einer kürzeren Zinsbindungsperiode und haben oft schlechtere Konditionen, ergänzt Oelmann. Hier lohnt ein Vergleich: Einige Anbieter gewähren Volltilgern beispielsweise einen Zinsrabatt. Bei einigen entfallen aber sonst übliche Optionen wie Sondertilgung und Tilgungssatzwechsel. „Wer gute Zinsen und Optionen möchte, wählt am besten anstelle des Volltilgerdarlehens ein normales Angebot mit höherer Tilgung.“
