Wuppertaler Mieterbund warnt Viele Nebenkostenabrechnungen enthalten Fehler – Prüfung empfohlen
Wuppertal · Bis Ende Dezember sollten die Abrechnungen für 2023 eingegangen sein – Experten geben Tipps, worauf zu achten ist.
Zum Ende des Jahres sollen bei Mietern in Wuppertal die Nebenkostenabrechnungen für 2023 eingegangen sein – und in vielen Fällen sind die Kosten weiter gestiegen. Doch der Mieterbund warnt: Nicht immer sind die Abrechnungen korrekt. Auch wenn es unbestreitbar ist, dass die Kosten an allen Stellen gestiegen sind – zum Teil auch erheblich – lohnt es deswegen, Nebenkostenabrechnungen genau zu überprüfen.
Die Zahlen variieren, manche Experten gehen davon aus, dass bis zu 90 Prozent der Abrechnungen falsch sein könnten, andere sprechen von einem Drittel mit Fehlern.
„Wir raten allen, sich mit der Nebenkostenabrechnung auseinander zu setzen – und im Zweifel einen Profi draufschauen zu lassen“, erklärt Nico Federmann, Rechtsanwalt und stellvertretender Geschäftsführer beim Mieterbund Wuppertal. Helfen kann dabei einerseits der Vergleich der aktuellen Abrechnung mit der des Vorjahres und den Absprachen im Mietvertrag. „Allgemein müssen Vermieter auf Nachfrage Einsicht in die Kosten gewähren“, so Federmann weiter. Gerade die Prüfung von Belegen kann aber durchaus komplex sein. Hilfestellung gibt es dann unter anderem bei Mietervereinen wie dem Mieterbund, aber auch bei der Verbraucherzentrale. Auch die Kommunikation mit der Nachbarschaft kann weiterhelfen. „Allgemein gilt aber: Wenn einem etwas falsch vorkommt, sollte man überlegen, professionelle Hilfe in Anspruch zu nehmen.“ Zum Teil ist die Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen auch in der Rechtsschutzversicherung enthalten.
Eine Analyse von ImmoScout24 hat gezeigt, dass bundesweit in den Inseraten seit Anfang 2022 die Nebenkostenangaben um rund 17 Prozent angestiegen sind. Ausgewertet wurden auch rund 34 500 Abrechnungen, die über die Plattform Mineko geprüft wurden: Durchschnittlich mussten Mieter 2023 757 Euro nachzahlen – ein Jahr zuvor waren es noch 587 Euro.
Dabei müssen die Fehler nicht einmal absichtlich gemacht werden. „Bei den Vermietern herrscht große Unsicherheit hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen“, berichtet Hermann-Josef Richter, 1. Vorsitzender von Haus und Grund Wuppertal. In den letzten zwei Monaten herrsche regelrechte Hochkonjunktur hinsichtlich der Nebenkostenabrechnungen. „Zwei Vollzeitkräfte kümmern sich derzeit ausschließlich um diese Abrechnungen“, führt Richter weiter aus. Er verzeichnet einen deutlichen Zuwachs beim Wunsch von Vermietern, die Nebenkostenabrechnungen durch den Verein erstellen zu lassen. „Wir haben schon vor einiger Zeit eine Software dafür erstellt – in Kooperation mit dem Mieterbund. Schließlich sollen unsere Abrechnungen den Überprüfungen standhalten können und weniger Arbeit für alle Seiten bedeuten“, erklärt Hermann-Josef Richter.
Er warnt allerdings auch schon vor: Mit der Grundsteuerreform wird es 2025 einen weiteren Anstieg der Nebenkosten zu verzeichnen geben. „Wir schätzen, das zwei Drittel der Mieter in Wuppertal mehr zahlen müssen.“ Auch die Änderungen bei den Abfallgebühren, beim Abwasser und Trinkwasser und bei der Straßenreinigung werden sich negativ auf die Höhe der Abrechnungen für die Mieter auswirken. „Dafür können aber natürlich die Vermieter nichts – das sind einfach die gestiegenen Kosten.“
Ähnlich sei es auch bei den Versicherungen, merkt Nico Federmann an. Wegen der Extremwetterereignisse gibt es hier deutliche Erhöhungen, die sich ebenfalls bei den Mietern bemerkbar machen werden.
Sollte dennoch eine Nachzahlung anstehen, können zwölf Monate lang Einwendungen erfolgen. „Dabei spielt es keine Rolle, ob man die Rechnung schon beglichen hat: Auch Fehler, die erst im Nachhinein auffallen, können dann noch eingewendet werden“, führt Federmann aus.
Bei der Überprüfung gilt es einige Punkte besonders ins Auge zu fassen. So muss der Vermieter die Abrechnung ein Jahr nach Ende des Abrechnungszeitraums vorlegen, sonst kann er grundsätzlich keine Nachzahlungsforderungen mehr stellen. Rückzahlungen sind davon allerdings nicht betroffen – wenn mehr gezahlt wurde, ist der Vermieter verpflichtet, den Überschuss zurückzuerstatten.
Ein besonders fehleranfälliger Part sei die Abrechnung von Heiz- und Warmwasserkosten. „Seit 2022 gibt es eine Informationspflicht, damit der Verbrauch besser im Blick gehalten werden kann. Für Wohnungen, in denen fernablesbare Messgeräte installiert sind (auch diese sind bei Neuinstallation und spätestens ab 2026 verpflichtend) müssen die Daten auf Wunsch monatlich mitgeteilt werden“, erläutert Federmann. Die Abrechnung als solche sollte nahtlos an die vorangegangene anschließen. Wichtig ist auch der Verteilerschlüssel, der bestimmt, wie die Energiekosten auf die einzelnen Wohneinheiten umgelegt werden. „Es ist nicht zulässig, nur nach Personen und Fläche abzurechnen“, betont der Anwalt. Eine Abrechnung nach Quadratmetern darf nur zu maximal 50 Prozent und mindestens 30 Prozent erfolgen, die Differenz ergibt sich aus dem direkten Verbrauch. Auch Leerstände dürfen nicht anteilig auf andere Mieter abgewälzt werden „Man sollte auch die Quadratmeterzahlen prüfen“, rät Federmann. Gerade im Bereich der Heizkosten gebe es viele Möglichkeiten für Fehler. Deshalb empfiehlt Nico Federmann hier, sich tatsächlich Hilfe von Experten zu suchen, sollte der Verdacht auf eine fehlerhafte Abrechnung vorliegen.
„Andere Sachen können aber auch selbst mit dem Vermieter geklärt werden, beispielsweise Kosten für die Treppenhausreinigung oder den Winterdienst. Hierfür müssen entsprechende Belege oder Verträge vorgelegt werden“, meint Federmann.
