Vermieter dürfen die Miete nach einer Modernisierung, beispielsweise nach dem Einbau neuer Bäder oder Toiletten, künftig weniger stark erhöhen. Dazu wird die Modernisierungsumlage von elf auf acht Prozent der Kosten abgesenkt. Ursprünglich war diese Regelung nur für Gebiete mit einem angespannten Mietmarkt geplant. Nun gilt sie bundesweit.

Auch acht Prozent der Modernisierungskosten können für viele Mieter zum Problem werden. Deshalb gibt es eine Kappungsgrenze. Demnach darf die Miete nach einer Modernisierung höchstens um drei Euro pro Quadratmeter innerhalb von sechs Jahren steigen. Liegt die Miete bislang bei weniger als sieben Euro netto kalt pro Quadratmeter, dürfen jeweils nur zwei Euro aufgeschlagen werden. Diese Maßnahme soll dem Schutz von vergleichsweise preiswertem Wohnraum dienen. Für eine 60-Quadratmeter-Unterkunft kann die Miete demnach um höchstens 120 Euro im Monat steigen. Wer bereits teurer wohnt, muss mit 180 Euro mehr rechnen. Der Vermieter wiederum bekommt wegen der sinkenden Umlagefähigkeit seiner Kosten einen Anreiz, künftig effizienter und preiswerter zu modernisieren.

Besonders in Boom-Metropolen wie etwa Berlin haben Schikanen gegen Mieter zugenommen, um sie „freiwillig“ zum Auszug zu bewegen. Für dieses sogenannte Herausmodernisieren droht Vermietern künftig eine Geldbuße. Das Vorgehen gilt fortan als Ordnungswidrigkeit. Im Einzelfall dürfte es allerdings schwierig werden, dem Vermieter nachzuweisen, ob er eine Modernisierung nur vornimmt, um Mieter los zu werden oder nicht.

Nach der seit drei Jahren geltenden Mietpreisbremse darf die Miete bei Widervermietung höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Bestimmte Ausnahmen wie etwa der Bestandsschutz für eine hohe Vormiete haben jedoch dazu geführt, dass die Bremse kaum greift. Die Ausnahmen bleiben auch. Künftig müssen Vermieter bei Neuabschluss eines Mietvertrags aber auf entsprechende Ausnahmen hinweisen, die eine höhere Miete begründen. Tun sie das nicht, kann der Neumieter die Miete auf das allgemein zulässige Maß (Vergleichsmiete plus zehn Prozent) kürzen. Der Vermieter kann sich aber auch noch später auf einen Ausnahmetatbestand berufen, sodass am Ende wieder die höhere Miete maßgebend wird.

Nach Einschätzung des Deutschen Mieterbundes wird sich bei der Mietpreisbremse „so gut wie nichts ändern“. Begrüßt werden aber die Nachbesserungen bei der Modernisierungsumlage. Der Wohnungsexperte der Grünen, Christian Kühn, bemängelte, dass die Mietpreisbremse laut Gesetz nur für fünf Jahre gilt. Daran habe sich auch mit den neuen Bestimmungen nichts geändert. Bundesjustizministerin Katarina Barley (SPD) räumte ein, dass die Begrenzung der Mieten „weiterhin ein zentrale Aufgabe“ bleibe. Dazu kündigte sie ein weiteres Gesetz an, mit dem qualifizierte Mietspiegel gestärkt werden sollen.