Baudarlehen: Wertsteigerung führt zu niedriger Zinsbelastung
Eigenheimern spielt das Zinstief bei der Anschlussfinanzierung in die Karten. Auch der kleine gewordene Baukredit und der steigenden Objektwert schmälern die Zinskosten.
Düsseldorf. Immobilienkäufer freuen sich über die derzeit geringen Bauzinsen. Baudarlehen mit zehnjähriger Laufzeit sind nach der jüngsten Leitzinssenkung der EZB auf ein Rekordtief gefallen. Spitzenanbieter wie die Santander Bank bieten solche Kredite schon für einen Nominalzins von 1,6 Prozent an. Im Vergleich zu von vor zehn Jahren ist dieser Zins zwei Drittel billiger. Ihre Anschlussfinanzierung kann sich bei gleichbleibender Kreditrate dadurch um etliche tausend Euro verbilligen.
Das gegenwärtig moderate Zinsniveau ist das eine, der Wert Ihrer Immobilie das andere. Denn auch der Objektwert hat Einfluss auf den Zinssatz der Anschlussfinanzierung. Das Schlüsselwort lautet hier: Beleihungsauslauf. „Das Verhältnis von Darlehenssumme und Objektwert wirkt sich über den Beleihungsauslauf direkt auf die Bauzinsen aus“, sagt Michiel Goris, Vorstandsvorsitzender des Baufinanzierers Interhyp. Da der Beleihungsauslauf bei der Anschlussfinanzierung meist niedriger ist als beim Erstkredit, sinkt das Risiko für die Bank — dies führt zu günstigeren Zinsen.
Die Bank bestimmt mittels einiger Vergleichswerte den Verkehrswert der Immobilie. Die Faustformel: Kaufpreis minus zehn Prozent Sicherheitsabschlag. Diesen Verkehrswert setzt das Kreditinstitut ins Verhältnis zum benötigten Fremdkapital. Hieraus resultiert der Beleihungsauslauf, der üblicherweise in Prozent ausgedrückt wird. Inwieweit der gesunkene Kreditbetrag dem Beleihungsauslauf und damit den Kredit begünstigt, verdeutlicht eine Beispielrechnung:
Wer vor zehn Jahren eine Immobilie im Wert von 300.000 Euro gekauft hat und dafür 240.000 Euro aufgenommen hat, für den ergibt sich ein Beleihungsauslauf von 80 Prozent. Bei einer Anfangstilgung von einem Prozent und einem jährlichen Sollzins von fünf Prozent beläuft sich die Restschuld nach zehn Jahren auf 208.944 Euro. Selbst wenn der Wert der Immobilie nicht gestiegen ist, sinkt der Beleihungsauslauf damit auf 70 Prozent. „Dies verbessert den aktuellen Sollzinssatz einer zehnjährigen Anschlussfinanzierung von 1,76 auf 1,67 Prozent“, erklärt Goris.
Häuslebauer und Wohnungseigentümer profitieren von einer weiteren Entwicklung: dem Anstieg der Immobilienpreise. Meist sind Immobilien nach der zehnjährigen Laufzeit des Darlehens mehr wert als zum Kaufzeitpunkt. Der gestiegene Objektwert führt zu einem niedrigen Beleihungsauslauf, was günstigere Zinsen zur Folge hat. „Ginge man im angeführten Fall bei einer Anschlussfinanzierung mit einer Restschuld von 208.944 Euro von einem gestiegenen Immobilienwert von 350.000 Euro aus, so fiele der Beleihungsauslauf auf knapp 60 Prozent“, rechnet der Experte vor.
Mit dieser Einstufung könnte das Kreditinstitut den Zinssatz für den Folgekredit um weitere 0,05 Prozentpunkte senken. Statt dem Sollzins von 1,67 Prozent müsste der Bauherr nur noch 1,62 Prozent an Zinsen aufwenden. Unterm Strich bleibt eine Ersparnis von mehr als 2.000 Euro.
