Das süße Leben ist teuer - Wohn-Eigentum in Italien
Freiburg (dpa/tmn) - Italien ist für viele Bundesbürger ein Sehnsuchtsziel. Was läge näher, als sich dort gleich eine Ferienimmobilie zuzulegen? Käufer sollten aber bedenken: Billig sind Immobilien in Italien nicht - trotz Krisenstimmung.
Für viele Deutsche ist Italien nach wie vor eines: die Verheißung von unbeschwerten Tagen mit viel Sonne. Zuletzt machte das Land zwar vor allem als Euro-Krisenland Schlagzeilen. Dennoch sind Ferienimmobilien nicht zum Ausverkaufspreis zu haben. Das Interesse ausländischer Käufer an „La Dolce Vita“ ist ungebrochen.
Die Euro-Krise hat auch den italienischen Immobilienmarkt zum Erliegen gebracht. Bereits 2007, also schon vor der Krise, seien die Preise für Wohnimmobilien in Italien gesunken, sagt Marco Rognini, Büroleiter des deutschen Maklerunternehmens Engel & Völkers in Mailand. 2010 und 2011 habe er sich wieder erholt. „Doch 2012 war dann wieder ein schweres Jahr. Der Markt ging erneut nach unten.“
Das bestätigen auch die jüngsten Marktberichte der italienischen Zentralbank Banca d'Italia und der Kataster- und Liegenschaftsbehörde Agenzia Territorio (mittlerweile umbenannt in Agenzia delle Entrate). Sie weisen sinkende Preise im ganzen Land aus. Der allgemein negative Trend halte an, doch er sage wenig über Ferienimmobilien in den bei Urlaubern beliebten Regionen aus, fügt Rognini hinzu. Hier seien die Preise stabil, denn es würden Wohnungen und Häuser gebaut - ohne, dass das deswegen zu einem Überangebot führe. „Es gibt eine vernünftige Projektentwicklung“, sagt Rognini. Und vor allem ausländische Käufer greifen zu.
Auf seine Touristen kann sich Italien auch in der Krise verlassen: Weltweit war Italien 2011 das am fünftstärksten bereiste Land mit mehr als 46 Millionen Besuchern. Das geht aus Statistiken des Deutschen Reiseverbands hervor. Ähnliche Tendenzen hat das italienische Fremdenverkehrsamt ENIT für 2012 bekanntgegeben. Für die Deutschen ist Italien das nach Spanien beliebteste Urlaubsland und kommt auf mehr als acht Prozent Marktanteil bei den Urlaubsreisen der Deutschen ins Ausland.
Die Nachfrage aus der ganzen Welt hat den Ferienimmobilienmarkt gestützt. Die Zahl der Käufe und Verkäufe seien zuletzt ebenso gestiegen wie die Volumina der Geschäftsabschlüsse, sagt Rognini. Und so seien die Preise zum Beispiel an der Adria-Küste von Norden bis Süden in den vergangenen Jahren weder gestiegen noch gefallen. Traditionell beliebt - und von der allgemeinen Krisenstimmung im italienischen Immobilienmarkt nicht betroffen - seien außerdem Wohnungen und Häuser rund um die Seen in Norditalien, an der italienischen Riviera, zuletzt aber auch in Teilen des Piemont.
Kaufinteressenten sollten die meist nicht unerheblichen Kosten für die Sanierung, Restaurierung und den Umbau von Landhäusern und landwirtschaftlichen Anwesen nicht unterschätzen, rät Peter Schöllhorn von der Deutschen Schutzvereinigung Auslandsimmobilien in Freiburg. Gerade bei Deutschen seien die älteren Gemäuer beliebt, und diese seien nicht selten mit bescheidenen Mitteln gebaut worden. Schöllhorn weist auch darauf hin, dass Eigentümer für Um- und Anbauten grundsätzlich eine Baugenehmigung benötigen. Zum Beispiel dürfe auch ein Viehstall nicht ohne behördlichen Segen zum Wohnraum umgebaut werden.
Bei einem Immobilienkauf in Italien lauern weitere Fallen. Was Deutsche aus ihrer Heimat nicht kennen: Üblich ist eine Anzahlung, die sogenannte „caparra confirmatoria“, erläutert Stephan Grigolli, Vorsitzender des Deutschen Anwaltvereins Italien in Mailand. Sie wird im Vorvertrag (contratto preliminare) - ein weiterer Unterschied des italienischen Rechts zum deutschen - vereinbart. Käufer sind gezwungen, sich gut zu überlegen, ob sie eine Immobilie wirklich haben wollen. „Denn wenn der Käufer den Vertrag nicht erfüllt und der Verkäufer daher vom Vertrag zurücktritt, ist das Geld weg“, erklärt Grigolli.
Gleichzeitig zwingt die Regelung Verkäufer, den Schritt ernster zu nehmen, als es in Deutschland beispielsweise mit der Reservierung einer Immobilie, die zu nichts verpflichtet, getan ist. „Wenn der Verkäufer den Vertrag nicht erfüllt und der Käufer aus diesem Grund zurücktritt, muss der Verkäufer die Anzahlung zurückzahlen - und dieselbe Summe noch einmal obendrauf“, so Grigolli. Der Käufer erhält also das Doppelte seines Geldes zurück.
Verläuft der Verkauf reibungslos, ist der nächste Schritt nach dem Vorvertrag ein sogenannter Hauptvertrag. Der tatsächliche Übergang des Eigentums auf den Käufer wird dann beim Notar besiegelt. Schöllhorn rät, sich beim Kauf über einen Makler unbedingt schriftlich geben zu lassen, dass die Provision erst dann fällig wird, wenn der notarielle Vertrag abgeschlossen ist. Denn wenn der Kauf noch scheitert, müsse der Makler dennoch bezahlt werden. Dabei könne eine erhebliche Summe fällig werden. Die Provision ist schwer pauschal zu beziffern, da Maklergebühren in Italien nicht einheitlich geregelt sind.
Außerdem gelten unterschiedliche Steuersätze für den Kauf von privat oder von einem gewerblichen Anbieter, also zum Beispiel einem Bauträger. Grundsätzlich wird eine Gebühr von 168 Euro für den Eintrag ins Grundbuch fällig, dazu kommen eine Hypothekenabgabe von 168 Euro und die Mehrwertsteuer.
Unsicherheit birgt auch das Thema Grundsteuer. Sie war einige Jahre lang nicht erhoben worden, wurde von der Regierung Monti aber Anfang 2012 wieder eingeführt, um Geld in die Staatskasse zu spülen. Die Zahlungspflicht für die „Imposta Municipale Unica“ (IMU) ist von den Parlamentariern per Gesetz Ende Mai ausgesetzt worden, allerdings nur, um eine allgemeine Neuregelung der Besteuerung von Immobilienvermögen zu vereinbaren, erklärt Grigolli. Hier sollten Kaufinteressenten sich also aktuell über den Stand der Entwicklungen informieren.
In vielen Staaten sei die Steuerverwaltung deutlich strenger als in Deutschland, was Fristen für die Versteuerung von Einkünften aus Immobilienvermietung angehen, fügt Nora Schmidt-Kesseler hinzu, Hauptgeschäftsführerin der Bundessteuerberaterkammer in Berlin. Die Verwaltungsstrafen seien in Italien erheblich höher. Es sei daher sehr wichtig, die Regelungen vor Ort genau zu befolgen.
