Immobilien-Finanzierung: Das eigene Haus ist fast überall bezahlbar
Der Süden Deutschlands ist zwar teilweise sehr kostspielig. Doch in den meisten kreisfreien Städten ist Wohneigentum aus dem Bestand für Normalverdiener derzeit bezahlbar, so eine aktuelle Untersuchung.
Düsseldorf. Das Wohnen in der eigenen Immobilie ist in Deutschland derzeit leichter finanzierbar denn je, allerdings gibt es deutliche regionale Unterschiede. Das hat das Berliner Forschungsinstitut Empirica im Auftrag der Landesbausparkassen (LBS) errechnet.
Besonders kostspielig ist der Landkreis Garmisch-Partenkirchen. Dort und in den drei süddeutschen Großtädten Stuttgart, Freiburg und München benötigten Verbraucher mehr als das anderthalbfache Durchschnittseinkommen, um sich Wohneigentum leisten zu können. Für das Durchschnittseinkommen ist das mittlere verfügbare Haushaltseinkommen in der jeweiligen Region maßgeblich. In den meisten Regionen reichen dagegen mittlere Einkommen zur Finanzierung eines gebrauchten Eigenheims völlig aus, in manchen ostdeutschen Landkreisen reicht sogar nur rund ein Drittel des Durchschnittseinkommens.
Wegen der erheblichen Immobilienpreisunterschiede in Deutschland liegen die von Empirica errechneten monatlichen Mindesteinkommen für Eigenheimerwerber in der Spanne von happigen mehr als 6.200 Euro im Monat im Landkreis Starnberg bis zu weniger als 900 Euro in den Kreisen Hildburghausen, Stendal oder Elbe-Elster. Im Voralpenraum ist es also bis zum Faktor sieben teurer als in Teilen der neuen Länder.
Empirica verknüpfte für diese Untersuchung Einkommens-Daten des Statistischen Bundesamtes mit Informationen aus seiner Preis-Datenbank für gebrauchte Einfamilienhäuser aus dem ersten Halbjahr 2011. Dafür wurde das Mindesteinkommen errechnet, das zum Erwerb einer Immobilie in der jeweiligen Region für ein typisches Bestandsobjekt benötigt wird, und anschließend mit dem jeweiligen regionalen Durchschnittseinkommen verglichen. Dabei ist der Wohneigentumserwerb in der jeweiligen Region für die Berliner Forscher dann machbar, wenn bei einem Eigenkapital in Höhe eines Jahresnettoeinkommens die Finanzierungsbelastung von insgesamt sieben Prozent pro Jahr (für Zins und Tilgung) 35 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigt. Nicht vernachlässigen sollte man den Aspekt, dass Gebrauchterwerber häufig zusätzlich Modernisierungsaufwand bewältigen müssen.
Zugleich zeigt die Auswertung, dass sich die Einkommensschwellen, sich Wohneigentum leisten zu können, in den verschiedenen Regionen Deutschlands gar nicht so deutlich unterscheiden. Denn: Auch die typischen Einkommen von einer Region zur anderen unterscheiden sich deutlich. Deshalb ist zum Beispiel in Starnberg nicht einmal der größte Zuschlag auf das lokale Durchschnittseinkommen gefordert. Denn hier werden zugleich auch die höchsten Durchschnittseinkommen in Deutschland erzielt. An zweiter Stelle bei den Einkommen folgt der hessische Hochtaunus-Kreis. Dort ist sogar weniger als das dort relativ hohe durchschnittliche Einkommen ausreichend, um eine ortsübliche Immobilie zu finanzieren.
Inzwischen können sich laut LBS Research auch in fast zwei Dritteln der 114 kreisfreien Städte Durchschnittsverdiener ein gebrauchtes Einfamilienhaus leisten. Und nur in 17 von mehr als 300 Landkreisen braucht man mehr als das Durchschnittseinkommen. Zu den zehn günstigsten Kaufstandorten zählen Landkreise aus allen fünf neuen Ländern, gefolgt von den Landkreisen Hof (in Nordbayern) sowie Werra-Meißner (in Nordhessen). Doch in den neuen Ländern gibt es auch sehr teure Standorte, wie etwa Potsdam. Dort braucht man fast das anderthalbfache Durchschnittseinkommen für ein gebrauchtes Haus.
Im Vergleich zum Jahresbeginn 2010 haben sich laut Empirica die Bedingungen für Eigenheimer in spe weiter verbessert. Denn die Objektpreise sind fast unverändert günstig, die Finanzierungskonditionen niedrig, aber die Einkommen sind im Durchschnitt gestiegen. Wie viel Baugeld derzeit kostet, weist der Durchschnittswert im Biallo-Index aus, welche günstigen Offerten es derzeit gibt, zeigt der Biallo-Baugeldrechner.
