Immobilienverkauf - was geschieht mit dem Kredit?
Bei der Veräußerung der Immobilie gibt es diverse Möglichkeiten, wie mit einem laufenden Baukredit umgegangen wird.
Düsseldorf. Wer sein Häuschen oder seine Wohnung noch nicht abbezahlt hat, das Objekt aber verkaufen oder den Kindern zu Gute kommen lassen möchte, dem drängen sich einige Fragen auf: Was geschieht mit der bestehenden Finanzierung? Kann der Verkäufer das Baudarlehen ohne weiteres dem Käufer übertragen oder muss es gekündigt und vom Erwerber neu ausgehandelt werden? Lässt sich bei einer Schenkung an den Nachwuchs der Kredit mit in den Korb legen oder benötigen die Kinder eine neue Finanzierung? Drei Beispiele bringen Licht ins Dunkle:
Im Grundsatz gibt es ein Sonderkündigungsrecht. So können Verkäufer das Objekt lastenfrei übergeben. Jan Enno Einfeld, Leiter der Beratungsabteilung bei Comdirect, mahnt: „Die Bank kann für den entstehenden Zinsverlust ein Vorfälligkeitsentgelt in Rechnung stellen.“ Je nach Kreditvolumen und Restlaufzeit kann sich dieser Betrag rasch zu einer Summe läppern, die einige Tausend Euro beträgt. Daher sollten Verkaufswillige den anfallenden Betrag im Vorfeld ermitteln lassen und ihn — sofern möglich — beim Verkaufspreis berücksichtigen.
Die Antwort lautet: Ja, der Verkäufer kann eine bereits laufende Baufinanzierung fortführen. Dafür muss aber die finanzierende Bank ihren Segen geben. „Dabei handelt es sich stets um eine Einzelfallentscheidung seitens des Kreditinstituts, bei der zum Beispiel die Bonität des Käufers eine wesentliche Rolle spielt“, sagt Einfeld. Für den Käufer könne das dann günstig sein, wenn die Zinsen jenes bestehenden Baukredits für die Restlaufzeit der Zinsbindung niedriger sind als die aktuellen Marktkonditionen für eine vergleichbare Laufzeit. Wegen des aktuellen Zinstiefs dürfte das aber nur in Ausnahmefällen zutreffen. Standardfinanzierungen über zehn Jahre gibt es derzeit schon ab einem Sollzins von 1,33 Prozent.
Wer seinen Kindern eine kreditbelastete Immobilie zukommen lassen möchte, muss zuvor seine Bank in Kenntnis setzen. Dann sind zwei Lösungen denkbar: Möglichkeit eins ist die sogenannte dringliche Umschreibung der Immobilie, die zweite Option ist die Übertragung des Objekts einschließlich Schuldenübernahme. „Im ersten Fall bleibt das Baudarlehen bei den Eltern und es wird kein neuer Darlehensvertrag geschlossen, sondern nur die Grundschuldzweckerklärung neu eingeholt“, stellt Einfeld fest. Durch diese Zweckerklärung ist bestimmt, welche Kredite als Sicherheit für die Grundschuld dienen. Vorsicht: Unterbleibt die konkrete Bezeichnung der Darlehen, so können die Kinder für sämtliche Schulden herangezogen werden.
Im besagten zweiten Fall wird das Häuschen oder die Wohnung samt Schuldenübernahme des laufenden Kredits an das Kind übertragen. „In diesem Fall wird die finanzierende Bank prüfen, ob eine Schuldübernahme seitens des Kindes durchgeführt werden kann. Voraussetzung dafür ist eine gute Bonität des Kindes“, so Einfeld. Die Konditionen des ursprünglichen Baukreditvertrags sind vollumfänglich zu übernehmen.
