Wenn die Eigentumswohnung Kosten verursacht
Berlin (dpa/tmn) - Endlich in den eigenen vier Wänden wohnen. Viele Menschen erfüllen sich diesen Traum mit einer Eigentumswohnung. Doch Wohnungsbesitzer müssen sich in wichtigen Fragen immer mit anderen Eigentümern einigen.
Das klappt nicht immer.
Viele hoffen beim Kauf einer Eigentumswohnung auf weniger Probleme. Als Herr in den eigenen vier Wänden hat man schließlich keinen Ärger mehr mit dem Vermieter. Das stimmt zwar, aber dafür muss man sich mit den anderen Eigentümern arrangieren. „Im Wohnungseigentumsrecht gilt der Grundsatz: Herr in der eigenen Wohnung, aber nicht im Haus“, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin.
Grundsätzlich kann jeder Wohnungseigentümer in seinen eigenen Räumen nach Belieben verfahren. „Er kann diese bewohnen, vermieten, verpachten oder in sonstiger Weise nutzen, und er kann sie auch vererben“, erklärt Florian Streibl, Rechtsanwalt und Autor eines Ratgebers zur Eigentümerversammlung. Doch er muss auch auf andere Eigentümer Rücksicht nehmen.
Rücksichtnahme bedeutet auch, dass ein Eigentümer seine Wohnung instandhalten muss. Das Gebot der Rücksichtnahme gilt auch für das gemeinschaftliche Eigentum. Das darf ein Eigentümer zwar nutzen, aber nur solange er keinen anderen benachteiligt. Eigentümer sind auch verpflichtet, dafür zu sorgen, dass sich die Mitglieder ihres Haushalts an diese Regeln halten.
Auch finanzielle Pflichten ergeben sich aus dem Kauf einer eigenen Wohnung. „Jeder Wohnungseigentümer muss die Lasten des Gemeinschaftseigentums anteilig tragen“, sagt Happ. Dies gilt etwa für die Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, Modernisierung und sonstigen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Auch wenn es einem Eigentümer nicht passt, in einigen Fällen können ihn die Miteigentümer zu bestimmten Investitionen zwingen. Das ist der Fall, wenn die Maßnahmen das Gemeinschaftseigentum betreffen. „Das wäre zum Beispiel die Sanierung eines defekten Daches“, sagt Streibl. Auch wenn ein Fenster in der Wohnung eines anderen Eigentümers zu Bruch gingen, müssten alle zahlen, sagt Heinrich Stüven, Vorsitzender des Grundeigentümerverbandes in Hamburg. „Entsteht ein Schaden, müssen alle Eigentümer dafür Sorge tragen, dass er beseitigt wird.“
Soll das Gebäude instandgehalten oder -gesetzt werden, reicht den Eigentümern eine einfache Mehrheit, um die Gegner zu überstimmen. Auch wer die Maßnahmen nicht einsieht, muss dann in die Tasche greifen und zahlen - je nach Anteil seines Eigentums. „Es spielt keine Rolle, ob ein einzelner sagt, er habe sich gerade ein Auto gekauft und kein Geld mehr“, erklärt Stüven. Ohnehin sollte die Gemeinschaft für solche Instandhaltungsmaßnahmen eine angemessene Rückstellung bilden, rät Happ.
Soll das Haus modernisiert werden, benötigen die Befürworter eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Es müssen drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer und mehr als die Hälfte aller Miteigentumsanteile für die Maßnahme stimmen, erklärt Happ. Ein Miteigentümeranteil ist ein zuvor festgelegter Bruchteil des gemeinschaftlichen Eigentums. Er berechnet sich nach der Größe der gekauften Wohnfläche. Auch in diesem Fall müssen die Kosten der Modernisierung grundsätzlich von jedem Eigentümer nach dem Anteil seines Eigentums getragen werden. Für Modernisierungen und sonstige bauliche Veränderungen werden in der Regel Sonderumlagen beschlossen.
Sonstige bauliche Veränderungen können nur beschlossen werden, wenn jeder Eigentümer zustimmt, der durch die Maßnahmen besonders stark beeinträchtigt wird. „Dies ist insbesondere dann der Fall wenn es sich um Maßnahmen handelt, die in die bauliche Substanz der Anlage eingreifen oder für optische Beeinträchtigungen sorgen“, sagt Streibl. Auch in diesem Fall gilt, dass die Kosten je nach Anteil verteilt werden. Allerdings sei ein Eigentümer, der der Maßnahme nicht zugestimmt habe, in der Regel nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen, ergänzt Happ.
Ob Modernisierung oder Instandhaltung - jeder Eigentümer ist verpflichtet, die Beiträge für die Rückstellungen und die Sonderumlagen zu begleichen. „Wie er dies macht, ist ihm überlassen“, sagt Happ. Der Experte rät bei drohenden höheren Ausgaben, auch privat Rücklagen zu bilden. „Allerdings können die Beträge auch beispielsweise durch eine Kreditaufnahme beschafft werden.“
Sollte ein Wohnungseigentümer die Beträge hingegen nicht aufbringen können, kann die Gemeinschaft ihn auf Zahlung verklagen. „Im schlimmsten Fall können die übrigen Wohnungseigentümer mit Mehrheitsbeschluss beschließen, dem säumigen Wohnungseigentümer das Wohneigentum gerichtlich entziehen zu lassen“, warnt Happ. Dafür muss der Eigentümer aber mit seinen Zahlungen für länger als drei Monate in Verzug sein. Außerdem muss der säumige Betrag die Summe von drei Prozent des Einheitswertes seines Wohneigentums übersteigen.
Literatur:
Streibl, Florian: Ihre Rechte in der Wohnungseigentümerversammlung, Walhalla Fachverlag, ISBN-13: 978-3-8029-3619-7, 9,95 Euro
