Welche Bedeutung hat die Teilungserklärung?

Experten bezeichnen das Papier gerne als Grundgesetz der Eigentümergemeinschaft. Es legt zum einen fest, welche Räume und Gebäudeteile zu welcher Wohnung gehören und enthält Nutzungsvorgaben. Zum anderen beinhaltet das Dokument die Gemeinschaftsordnung. Diese regelt vergleichbar einer Vereinssatzung die Rechte und Pflichten der Eigentümer untereinander und im Verhältnis zur Verwaltung.

Die Teilungserklärung ist eine notarielle Urkunde. Sie wird mit Entstehen der Eigentümergemeinschaft ins Grundbuch eingetragen. Dazu muss ein Aufteilungsplan miteingereicht werden. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann die Erklärung später im Prinzip nur einstimmig ändern und dies beim Notar unterschreiben, erklärt Herbert Grziwotz, Notar im bayerischen Regen.

Kaufinteressenten sollten das Regelwerk unbedingt vor dem Kauf lesen, weil sie es akzeptieren müssen, wie es ist. Wem die Vorgaben nicht passen, sollte vom Erwerb Abstand nehmen, empfiehlt die Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen in einem Ratgeber. Mit dem Erwerb der Wohnung wird das Papier Teil des notariellen Kaufvertrags.

Was steht im Dokument genau?

Im ersten Teil werden die zur einzelnen Wohnung gehörenden Räume beschrieben. Dazu können auch unter anderem Keller, Garage, Garten oder Terrasse zählen. Außerdem ist das Gemeinschaftseigentum aufgelistet. Vielfach werden zudem Fenster, Türen, Balkone oder Rasenflächen genannt. „In einer guten Erklärung ist möglichst alles präzise zugewiesen, damit es keinen Streit gibt“, sagt der Münchner Anwalt Marcus Reidel. Die Abgrenzungen zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum sind im Aufteilungsplan eingezeichnet.

Die Gemeinschaftsordnung als zweiter Bestandteil der Teilungserklärung kann ähnlich einer Hausordnung beispielsweise Ruhezeiten vorschreiben. Deutlich wichtiger sind jedoch Vorgaben zu Zahlungsverpflichtungen, zur Hausverwaltung und zur Eigentümerversammlung, etwa zum Stimmrecht. Die Frage, ob die Stimmen nach Objekt-, Kopf- oder Wertprinzip zählen, entscheidet wesentlich über den Einfluss des einzelnen Eigentümers auf Beschlüsse.

Worauf sollten Käufer noch achten?

Dem Käufer verrät das Schriftstück noch mehr: Die Teilungserklärung enthält Informationen darüber, wie die Immobilie und andere Gebäudeflächen genutzt werden dürfen. Ist in der Wohnung nur Wohnen erlaubt, kann sie als Ferienwohnung dienen oder Praxis? Thema eigener Garten in Sondernutzung: Wie hoch darf der Zaun sein? Ist eine Gartenhütte erlaubt? Und beim Gemeinschaftseigentum: Sind die Stellplätze für alle da oder besteht eine Sondernutzung, die einer bestimmten Wohnung zugeordnet ist? Ist der Rasen ausschließlich für die Leute aus dem Erdgeschoss?

Was sind klassische Fallstricke?

Der Juristin des Vereins „Wohnen im Eigentum“, Sandra Weeger-Elsner, fällt zuerst das Stimmrecht auf der Eigentümerversammlung ein. „Bauträger und Investoren gehen am liebsten nach dem am Miteigentumsanteil orientierten Wertprinzip vor, weil sie dadurch bis zum Abverkauf die meisten Stimmrechte haben.“ Werden über diese Mehrheit teure Beschlüsse durchgewunken, muss der Einzeleigentümer die Kosten mittragen.

Literatur:

Eigentumswohnung: Auswahl und Kauf. Hrsg. von der Verbraucherberatung Nordrhein-Westfalen. 2. Auflage, Düsseldorf 2012, 19,90 Euro, ISBN-13: 978-3-86336-002-3