Immobilien im Schwarm finanzieren — Crowdinvesting
Wiesbaden (dpa/tmn) - Das Prinzip der Crowdfunding-Plattformen ist relativ einfach. Sie sammeln für Immobilienentwickler mit Finanzbedarf Geld von einem Schwarm privater Anleger, der Crowd, um damit Immobilienprojekte zu finanzieren.
Doch meist geht es dabei um einen relativ kleinen Teil des Geldes, das der Entwickler zur Umsetzung seines Projekts braucht. Zum Beispiel beim Kauf eines Geschäftshauses: 60 Prozent des Preises kommen von der Bank, der Entwickler verfügt über 30 Prozent Eigenkapital. Die fehlenden 10 Prozent soll die Crowd beisteuern.
„Es ist eine Art Hypothek, mit der sich Projekte verwirklichen lassen, die sonst nicht laufen würden“, sagt Jan Mutl, Professor für Immobilienökonomie an der European Business School in Wiesbaden. Die letzten paar Prozent seien deshalb für die Entwickler viel wert. Außerdem können Banken das vom Schwarm bereitgestellte Geld als Eigenkapital anrechnen mit der Folge, dass der Entwickler ein besseres Kreditrating und so günstigere Konditionen erhält.
Darin liegen für Privatanleger Chancen und Risiken. Einerseits bieten die Plattformen Zinsen von etwa sechs Prozent an aufwärts — weit mehr, als es fürs Spar- und Tagesgeldkonto gibt. Zusätzlich locken einige mit einer Überschussbeteiligung. Andererseits ist der eingezahlte Betrag als Darlehen „schlecht besichert, weil es meist nachrangig hinter den Banken steht“, erklärt Prof. Mutl. Im Fall einer Insolvenz würden zuerst die Forderungen von Banken und Handwerkern bedient, erst danach folgt die Crowd. Zum Schluss kommen die Eigenkapitalgeber an die Reihe. Weil die Crowd in der Mitte steht, sprechen Fachleute auch von Mezzanine-Geldgebern oder Mezzanine-Kapital. Unter dem Strich gilt also für Crowdinvesting, was für andere Anlageformen gilt: hohe Zinsen, hohes Risiko.
Alexander Krolzik von der Verbraucherzentrale Hamburg ist die Absicherung der Anleger ein Dorn im Auge. Er moniert, dass bei Crowdinvesting häufig Anteilsscheine oder Schuldverschreibungen ausgegeben werden. „Bei Immobilien habe ich aber nur eine Absicherung über das Grundbuch“, erklärt Krolzik. „Wenn ich da als Gläubiger nicht drin stehe, kann ich nicht auf die Immobilie zugreifen.“ Er bezweifelt, dass allzu viele Portale den Schwarm ins Grundbuch eintragen und so absichern - Aufwand und Kosten seien zu hoch.
Kritisch sieht er auch, dass Eigentümer die Immobilie ohne Rücksicht auf die Geldgeber verkaufen können. Privatanleger sollte ihre Rechte daher genau prüfen. Klären sollten sie auch, was passiert, wenn um die Einlage gestritten wird, das Projekt in Schieflage gerät und Zwangsversteigerung droht. Theoretisch könne „ein Einzelner die Zwangsversteigerung beantragen, das Projekt würde platzen“. Diese Bedenken teilt auch Wolf Brandes von der Verbraucherzentrale Hessen: Crowd-Investoren sollte „klar sein, dass sie praktisch Eigenkapital ohne Mitspracherechte geben und entsprechende Risiken eingehen“.
Und die Investoren haben kaum Möglichkeit, die Plattformen haftbar zu machen, falls etwas schiefgeht. Denn diese sind von der Prospektpflicht ausgenommen, sofern sie maximal 2,5 Millionen Euro vom Schwarm einsammeln und der Betrag pro Anleger auf 1000 Euro begrenzt ist. Bei größeren Vermögen sind es 10 000 Euro. „Eine Ausnahme von der Prospektpflicht bedeutet für Anleger eine schlechte Informationslage und überdies eine fehlende Haftungsgrundlage“, erklärt Brandes. Wer das eigene Haus mit dem Schwarm finanzieren will, sollte sich das gut überlegen, findet Fachautor Thomas Hammer. „Das ist kaum billiger als eine normale Baufinanzierung, die bekomme ich derzeit nachgeworfen.“
