Bei einem einheitlichen Mietvertrag über Wohnung und Garage ist eine Teilkündigung ausgeschlossen. Das gilt auch dann, wenn der Vermieter die Garage selbst nutzen will und sich auf Eigenbedarf für die Garage beruft, erklärt der Deutsche Mieterbund (DMB). Auch isolierte Mieterhöhungen für die Garage sind dann unzulässig. Der Vermieter darf das Mietverhältnis in diesem Fall nur insgesamt kündigen, wenn er einen im Gesetz aufgeführten Kündigungsgrund hat.

Etwas anderes gilt unter Umständen, wenn Mieter und Vermieter keinen einheitlichen Mietvertrag, sondern getrennte Verträge über die Wohnung und über die Garage abgeschlossen haben. Dann darf der Vermieter die Garage auch separat kündigen, er braucht keinen Kündigungsgrund.

Die Grenze zwischen einheitlichem Mietverhältnis und getrennten Verträgen über Wohnung und Garage ist mitunter fließend. Nach einer Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) spricht es für die rechtliche Selbstständigkeit der beiden Vereinbarungen, wenn es einen schriftlichen Wohnungsmietvertrag und einen separat abgeschlossenen Mietvertrag über die Garage gibt (Az.: VIII ZR 254/13).

Diese Vermutung kann aber widerlegt werden, wenn besondere Umstände vorliegen, die dafür sprechen, dass die Beteiligten einen einheitlichen Vertrag schaffen wollten. Ein solcher Wille ist in der Regel dann anzunehmen, wenn sich Wohnung und Garage auf demselben Grundstück befinden und Wohnung und Garage von ein und demselben Vermieter vermietet werden. Gegen einen einheitlichen Mietvertrag spricht es aber, wenn im Mietvertrag über die Garage von den Regelungen des Wohnraummietvertrages abweichende Bestimmungen über die Vertragslaufzeit und die Kündigung aufgenommen werden.