Sanierungskosten bei Wohneigentum: Alle müssen zahlen
Karlsruhe (dpa) - Der Keller fault weg, die darin befindliche Wohnung ist nicht nutzbar. Doch die Eigentümer der anderen Wohnungen wollen nicht sanieren. Jetzt hat der BGH ein Machtwort gesprochen.
Mehrere Wohnungseigentümer unter einem Dach. Da gibt es häufig Streit ums Geld - etwa bei Sanierungen. Wichtige Renovierungen an den gemeinschaftlichen Teilen eines Gebäudes müssen aber ohne Ausnahme alle sofort mitfinanzieren. Das hat der Bundesgerichtshof (BGH) am Freitag (17. Oktober) in einem Grundsatzurteil (Aktenzeichen: V ZR 9/14) entschieden.
Worum ging es in Karlsruhe?
Eine Gemeinschaft von mehreren Wohnungseigentümern stritt um die Sanierungskosten: Der Klägerin gehört die Kellerwohnung, die Beklagten sind Eigentümer der Wohnungen im Erdgeschoss und unter dem Dach. Die Kellerwohnung ist feucht und mittlerweile unbewohnbar. Sie müsste saniert werden. Veranschlagte Kosten: etwa 55 000 Euro. Als die anderen nicht mitzahlen wollten, zog die Klägerin vor Gericht.
Was entschied nun der Bundesgerichtshof?
Er gab der Klägerin in letzter Instanz recht: „Es kann doch nicht sein, dass die Parteien oben im Trockenen sitzen und die Klägerin im Keller hat eben Pech gehabt“, sagte die Vorsitzende BGH-Richterin Christina Stresemann in Karlsruhe dazu.
Wie begründet der BGH sein Urteil?
Es gilt der Grundsatz. „Mitgehangen - mitgefangen“. Wohnungseigentümer müssen demnach die Sanierungen für diejenigen Teile am Gebäude zusammen zahlen, die ihnen auch gemeinsam gehören: Das sind unter anderem die Außenwände des Hauses, das Treppenhaus und das Dach. Dazu gehört auch eine Kellerwohnung, wenn wie hier die Außenwände verfaulen. Nicht ganz so dringende Maßnahmen dürfen dem BGH zufolge zwar schon mal aufgeschoben werden, etwa weil gerade das Geld fehlt.
Aber...
Schluss ist bei „zwingend erforderlichen Sanierungen“ wie etwa bei Schimmelbefall, Feuchtigkeit in den Wänden oder beim gefürchteten Hausschwamm. Hier müssen die Eigentümer unverzüglich handeln und finanziell ohne Ausnahme zusammen halten. Es ist egal, ob einer zu arm oder zu alt ist oder meint, von der Renovierung gar nicht zu profitieren.
Und wenn sich die anderen Eigentümer wie hier weigern?
Dann können sie sich schadenersatzpflichtig machen, entschied der BGH außerdem. Wer also eine notwendige Sanierung verhindert, muss dem Geschädigten die dadurch entstehenden Zusatzosten zahlen. Auch im vorliegenden Fall sehen die BGH-Richter die anderen Eigentümer in der Pflicht. Das Landgericht Koblenz als Vorinstanz muss aber noch die genaueren Umstände ermitteln.
Und wenn man sich die Sanierung wirklich nicht leisten kann?
Dann hat man dem BGH zufolge Pech gehabt. „Eine Eigentumswohnung muss man sich leisten können“, sagte Stresemann dazu. Auch wenn das hart klinge. Denn die andern Eigentümer hätten ein Recht darauf, das Gebäude instand zu halten.
Wen betrifft das Urteil?
Es betrifft all diejenigen, die eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus besitzen. Dabei ist gleich, ob sie selber darin wohnen oder vermietet haben. 2011 gab es in Deutschland nach Angaben von Haus & Grund knapp neun Millionen derartige „Wohneinheiten“, das sind 22,1 Prozent aller Wohnungen in Deutschland.
