Vorsicht, Eigenbedarf: So vermeiden Mieter böse Überraschungen
Berlin (dpa/tmn) - Endlich die perfekte Bleibe gefunden - und dann kommt die Kündigung. So kann es Mietern gehen, wenn die Wohnung gerade einen neuen Eigentümer bekommen hat und er Eigenbedarf anmeldet.
An einem Freitag, den 13., lag bei Julia das Schreiben im Briefkasten. Man habe den Auftrag erteilt, die Wohnung zu verkaufen. Ein potenzieller Käufer könne sie auf Eigenbedarf kündigen. Bis dahin wusste Julia gar nicht, dass sie in einer Eigentumswohnung zur Miete lebte. Beim Unterzeichnen des Mietvertrags war das nicht zur Sprache gekommen. Und auch im Mietvertrag selbst stand davon nichts. Das muss es auch nicht.
„Es gibt keine Pflicht, das mitzuteilen“, sagt Ulrich Ropertz vom Deutschen Mieterbund. Auf eine Nachfrage hierzu muss der Vermieter allerdings wahrheitsgemäß antworten, ergänzt Norbert Schönleber vom Deutschen Anwaltverein (DAV). Tut er das nicht, können Mieter hinterher unter Umständen Schadenersatz fordern. Dafür müssen sie dem Vermieter sein Versäumnis aber nachweisen können. Gut sei es deshalb, diesen Informationsaustausch schriftlich zu haben.
Der Schadenersatz könne dann die Kosten eines vorzeitigen Umzugs umfassen, die dem Mieter nach einer Kündigung auf Eigenbedarf durch einen neuen Besitzer entstehen. Auch Maklerkosten könnten hinzukommen, so Schönleber.
Brisant ist der unwissentliche Einzug in eine Eigentumswohnung deshalb, weil der Mieter so nicht einschätzen kann, wie hoch sein Kündigungsrisiko auf Eigenbedarf ist, erklärt Gerold Happ vom Eigentümerverband Haus und Grund. Wer als Mieter in ein Mehrparteienhaus einer Wohnungsgesellschaft zieht, hat in der Regel ein geringes Risiko. Bei einer Eigentumswohnung ist die Gefahr größer, dass der Besitzer selbst einziehen möchte.
Deshalb haben Mieter auch Schutzrechte, wenn ihre Wohnung in Eigentum umgewandelt wird: Der neue Besitzer darf ihnen erst einmal nicht kündigen. Bundesweit gilt die Kündigungssperrfrist für drei Jahre ab dem Kauf, erklärt Happ. Die Länder können diese Frist noch einmal verlängern - für Städte und Regionen, wo der Wohnraum besonders eng ist. Dann kann die Frist bis zu zehn Jahre betragen. Wenn die Wohnung in dieser Zeit noch einmal weiterverkauft wird, läuft die Frist einfach weiter, erklärt Schönleber. Die Regelung am jeweiligen Ort erfragen Mieter am besten bei ihrer Gemeinde. „Solange die Sperrfrist gilt, habe ich Ruhe vor der Kündigung“, erklärt Schönleber.
Ein weiterer Vorteil für alle, die vor der Umwandlung den Mietvertrag unterschrieben haben: Sie haben ein Vorkaufsrecht. Schönleber warnt aber davor, vorschnell von diesem Recht Gebrauch zu machen. So eine Entscheidung müsse genauso sorgfältig abgewogen werden wie jeder andere Kauf einer Immobilie - auch wenn man schon in ihr wohnt.
Bei Julia war es ein Grenzfall: Sie zog während der Umwandlung ein. In so einem Fall sollten Betroffene genau prüfen, ob die Schutzrechte nicht auch noch für sie gelten: Knackpunkt ist ein Eintrag ins Grundbuch zur Aufteilung der Immobilie. „Dann ist die Frage: Bin ich vorher oder nachher eingezogen?“, erläutert Ropertz. Ist der Mietvertrag vor dem Eintrag datiert, gelten die Rechte. Wurde die Unterschrift erst danach unter den Vertrag gesetzt, ist es zu spät.
Dann gelten die gleichen Regeln wie bei jeder anderen Eigentumswohnung. Die Kündigungsfrist beträgt in der Regel drei Monate - sie verlängert sich um einige Monate, je nachdem, wie lange der Mieter schon in der Wohnung lebt, schildert Happ. Da aber die Wahrscheinlichkeit hoch ist, dass ein neuer Käufer in so einem Fall relativ schnell auf Eigenbedarf kündigt, wird es wohl bei der anfänglichen Drei-Monats-Frist bleiben.
Wer vorab sichergehen will, dass er in keine Eigentumswohnung einzieht oder die Wohnung womöglich gerade umgewandelt wurde, kann Einsicht ins Grundbuch nehmen. Dafür müsse man beim Amt ein berechtigtes Interesse glaubhaft machen, sagt Schönleber. Normalerweise reiche es aber, die Wohnungsanzeige vorzuzeigen. Allerdings ist dieses Vorgehen besonders in beliebten Wohngegenden wenig praktikabel, schränkt Ropertz ein. „Wer macht das, wenn man sich mit 20 Leuten die Wohnung anguckt?“
Eine Alternative für Mieter in Eigentumswohnungen ist es, mit dem Vermieter einen Kündigungsausschluss für einen gewissen Zeitraum zu vereinbaren. Die Kehrseite der Medaille: Will der Mieter doch eher ausziehen als geplant, geht das nicht so leicht.
Julia weiß nach einem Blick ins Grundbuch: Sie hat erst nach der Aufteilung des Hauses in Eigentumswohnungen ihren Mietvertrag unterschrieben. Sie will sich nun nach einer neuen Wohnung umsehen.
