Kaufpreis und Miete vergleichen
Zinsen für Baudarlehen sind extrem günstig. Viele Mieter fragen sich, ob sich der Immobilienkauf lohnt.
Düsseldorf. Wohneigentum gilt als krisensicher, bietet finanzielle Vorteile im Alter und ist dank niedriger Kreditzinsen kostengünstig zu finanzieren. Viele Mieter zögern jedoch wegen der hohen Kosten. „Interessenten sollten den Kaufpreis in Relation zu ihren jährlichen Mietzahlungen setzen“, rät Jan Enno Einfeld von Comdirect. Kostet die Wohnung beispielsweise 850 Euro Kaltmiete pro Monat, so überweist man jährlich mehr als 10 000 Euro an den Vermieter. Steigt die Miete um ein Prozent pro Jahr, laufen binnen 25 Jahren fast 290 000 Euro auf.
Was wäre, wenn das Geld in die eigenen vier Wände fließt? Kauft der Mieter hingegen eine Wohnung, wird er nicht nur Eigentümer, sondern macht langfristig unter dem Strich ein ordentliches Plus. Zwar müsste er neben dem Kaufpreis noch Darlehenszinsen zahlen, doch der Vermögensvergleich weist eindeutig Richtung Käufer.
Beispiel: Eine Single kauft eine Eigentumswohnung im Wert von 200 000 Euro. Er bringt 90 000 Euro Eigenkapital in die Finanzierung ein, 20 000 Euro davon werden für die anfallenden Kaufnebenkosten benötigt, etwa für den Notar und die Grunderwerbsteuer. Das fällige Baudarlehen über 130 000 Euro hat eine Zinsbindung von 20 Jahren und kostet 3,06 Prozent Sollzinsen, die Tilgungsrate startet mit 3,6 Prozent. Am Ende der Zinsbindung ist das Darlehen praktisch abgezahlt. Die jährliche Objektsteigerung wird mit 0,5 Prozent angesetzt.
Der Mieter zahlt monatlich 750 Euro Kaltmiete. Unterstellt wird eine jährliche Mietpreissteigerung von 1,5 Prozent. Er verfügt ebenfalls über Eigenkapital von 90 000 Euro, das er mit einer Verzinsung von 2,5 Prozent pro Jahr anlegt. Weil er das Geld geschickt auf seine Familie verteilt, bleiben die Zinserträge steuerfrei.
Bereits im ersten Monat spart der Käufer im Vergleich zum Mieter Geld. Er zahlt nur 726 Euro Kreditrate statt 750 Euro Miete. Im Lauf der Jahre wird der Abstand wegen der steigenden Miete größer.
Die anvisierte Mietpreisverteuerung von 1,5 Prozent pro Jahr verteuert die Miete binnen 20 Jahren auf fast 1000 Euro. Insgesamt muss der Mieter rund 208 000 Euro an seinen Vermieter überweisen. Demgegenüber steht der Wert seines Sparguthabens, das nunmehr 147 500 Euro beträgt. Unterm Strich fährt der Mieter einen Verlust von 60 500 Euro ein.
Anders der Eigentümer: Der Immobilienwert ist inzwischen auf 221 000 Euro geklettert, zudem hat er über die Jahre knapp 34 000 Euro weniger an monatlicher Belastung gezahlt als der Mieter. Die Rechnung geht selbst mit einem teureren Baudarlehen auf. Die Stadtsparkasse Düsseldorf berechnet zum Beispiel für das gleiche Darlehen aktuell 3,49 Prozent Sollzins.
Mit einer Tilgungsrate von 3,45 Prozent ist der Käufer nach 20 Jahren schuldenfrei, seine Belastung lag insgesamt 27 000 Euro unter der des Mieters. Kaufen kann sich also lohnen. Allerdings sollte man genau rechnen.
