Die Aufgaben des Hausverwalters sind vielfältig. Doch es gibt auch Risiken (Eigentümer-Serie Teil 3/3) Der Schlüsselspieler
Die Aufgaben des Hausverwalters sind vielfältig: Er stellt Schäden in der Wohnungsanlage fest, holt Kostenvoranschläge für Reparaturen ein und beauftragt Handwerker. In manchen Fällen muss er persönlich haften (Teil 3/3).
In einer Eigentümergemeinschaft ist die Hausverwaltung so etwas wie der Schlüsselspieler. Die Verwaltung setzt die Beschlüsse der Eigentümer um, stellt aber auch Schäden in der Wohnungsanlage fest, holt Kostenvoranschläge für Reparaturen ein und beauftragt Handwerker. Auch erstellt der Verwalter den jährlichen Wirtschaftsplan und verwaltet das Geld der Gemeinschaft.
Ein professioneller Verwalter ist allerdings kein Muss. Je nach Region und Größe der Anlage erhält ein Verwalter bis zu 30 Euro pro Wohnung und Monat. Gerade für sehr kleine Eigentümergemeinschaften kann es überlegenswert sein, dieses Geld zu sparen und die Anlage abwechselnd selbst zu verwalten.
Allerdings gibt es auch Risiken. So muss der Verwalter beispielsweise dafür haften, wenn er es nachlässig versäumt, einen Baumangel innerhalb der Reklamationsfrist beim Bauträger geltend zu machen und die Gemeinschaft den Schaden hat. Sollte sich ein Eigentümer ohne Bezahlung auf den Verwalterjob einlassen, so sollte er darauf drängen, dass die Gemeinschaft eine Vermögensschaden-Haftpflichtversicherung abschließt und bezahlt. Profi-Verwalter sollten eine solche Versicherung ohnehin haben. Im Kern muss ein bezahlter Verwalter für seine Pauschale folgende Dienste bieten:
• die Erstellung der Jahresabrechnung sowie des Wirtschaftsplans
• die Erhebung oder Ermittlung von möglichen Sonderumlagen
• die Führung der Beschlusssammlung
• die Umsetzung der Beschlüsse (zum Beispiel beschlossene Instandsetzungsmaßnahmen oder Sanierungen der Immobilie
• die Einberufung und das Abhalten der jährlichen ordentlichen Eigentümerversammlung.
Auch wichtig zu wissen: Verwalter dürfen Arbeiten, die über das „Normale“ hinausgehen, separat abrechnen. Dazu zählen zum Beispiel die Einladung und das Abhalten einer außerordentlichen Eigentümerversammlung oder das Mahnwesen, wenn er zum Beispiel ausstehende Hausgeldbeträge gegenüber Eigentümern einfordern oder diese sogar gerichtlich geltend machen muss. Nicht extra abrechnen darf er beispielsweise, wenn Eigentümer in seinem Büro die Unterlagen der Wohnungseigentümergemeinschaft einsehen wollen oder er Angebote von Handwerkern oder anderen externen Dienstleistern einholt und schließlich die Aufträge vergibt. Das gehört zum Tagesgeschäft des Verwalters.
Der Verwalter wird oft von einem Beirat unterstützt. Der setzt sich zusammen aus einem Eigentümer als Vorsitzender und zwei anderen als Beisitzer, die das meist ehrenamtlich machen. Der Beirat prüft zum Beispiel vor der Eigentümerversammlung den Wirtschaftsplan des Verwalters oder hilft ihm, die Hausordnung innerhalb der Wohnungsanlage durchzusetzen. Auch ist der Beirat eine geeignete Institution, um bei Streit zwischen Verwaltung und Eigentümern zu vermitteln. Der Verwaltungsbeirat ist nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber fehlen sollte er nicht. Eigentümer beklagen häufig vermeintlich fehlerhafte oder nicht transparente Jahresabrechnungen oder beschweren sich darüber, dass Beschlüsse nur schleppend oder gar nicht ausgeführt werden.
