Der „Wohnkostenreport für Deutschland 2020“ ist eine „Analyse von Mieten und Wohnnutzungskosten für 401 Kreise“. Und daraus geht hervor, dass sich Kaufen gegenüber Mieten lohnen soll. In 393 Städten und Kreisen jedenfalls. Im Schnitt mit einem Preisvorteil von 48,5 Prozent. Im Kreis Mettmann etwa mit einem Preisvorteil von 43,9 Prozent, in Solingen mit 38,5 Prozent.

Grund seien die gefallenen Zinsen. Trotz steigender Preise auf dem Immobilienmarkt. Und, das betont Mitautor der Studie Pekka Sagner, die anzunehmende Preisentwicklung der Immobilie. In Wuppertal liege die im Schnitt seit 2005 bei einem Prozent im Jahr - und damit weit unter dem Durchschnitt. Daher seien die Werte für Wuppertal und Städte wie Duisburg und Gelsenkirchen auch negativ.

Die Autoren gehen von einer Musterimmobilie aus: 100 Quadratmeter, gute Ausstattung, gute Lage. Nur so sei eine bundesweite Vergleichbarkeit gegeben, sagt Sagner. Unter Einberechnung von einem Quadratmeterpreis von 2560 Euro (der aus Wuppertaler Verkaufsdaten ermittelt wurde), den Verkaufsnebenkosten, den anfallenden Steuern und anderer Werte, kommen die Autoren auf einen Kostennachteil von 12,8 Prozent gegenüber den Mieten. Die Mietkosten sind also deutlich günstiger als die Selbstnutzerkosten einer gekauften Immobilie.

Dabei steigen auch hier die Preise. Das Immobilienportal Immobilienscout24.de geht seit Mitte 2016 von einer Steigerung der Quadratmeterpreise um 27 Prozent aus. Das Angebot ist knapp, die Nachfrage groß.

Aber, das betont Hermann Josef Richter vom Eigentümerverein Haus und Grund, in Wuppertal sind die Mieten seit Jahren kaum gestiegen. Es gibt viel Leerstand. Zu wenig Investitionen: Er sieht in der Gesamtlage den Grund für die fehlende Wertsteigerung von Immobilien. Die Preise fürs Wohnen seien nicht mit den anderen Preisen gestiegen. „Wenn der Handwerker zehn Prozent mehr kostet als früher, die Miete aber nicht mitsteigt, dann ist das nicht gut für den Bestand.“ Mit der Einschätzung ist Richter nicht allein: Auch die „Wirtschaftswoche“ bemängelt im Städte­ranking alljährlich die niedrigen Mietkosten, die wenige Investoren anzögen.

Die Gesamtlage, die sich ergibt, ist, so die Autoren der Studie, nicht gut für das Anlageverhalten bei Immobilien. Denn angesichts der Finanzmärkte seien Immobilien eine gute Möglichkeit, Wohlstand aufzubauen – aber eben nicht in Wuppertal.

Alexander Buckardt von der Wuppertaler Wirtschaftsförderung kritisiert die Zahlen der Studie und die Skepsis, die die Ergebnisse mit sich bringen. Die Wertsteigerung einer 40 Jahre alten 30 bis 49 Quadratmeterwohnung habe zwischen 2012 und 2019 bei 74 Prozent gelegen. „Wo hat man denn sonst solche Zahlen?“, fragt er. Auch der Verkaufspreis pro Quadratmeter habe in Wuppertal 2019 im Schnitt bei 1340 Euro gelegen. Buckardt geht also einerseits von zu niedrigen Wertsteigerungen in der Studie aus und von zu hohen Verkaufspreisen. Selbst wenn man neuere Gebäude als Maßstab nehme: Der Quadratmeterpreis liege da bei bis zu 2240 Euro. Mit solchen Daten wird der Preisunterschied von Mieten zu Kaufen auch positiv. Die entsprechen aber nicht den Parametern der Studie.

Dass die deutschlandweite Vergleichbarkeit der Daten nicht ganz abbildet, was in Wuppertal Realität ist, sagt auch Claus Deese vom Mieterschutzbund. Er sieht das Kostenverhältnis nicht in einer mathematischen Formel abgedeckt. Dafür sei die Stadt zu heterogen, die Lagen zu verschieden.

Vielmehr sieht er das Problem, dass sich „80 Prozent der Mieter keine Gedanken darüber machen, ob sie kaufen sollten“. Sie könnten es sich schlicht nicht leisten, allein weil es an Eigenkapital fehle. Das Eigentum nicht für jeden erschwinglich ist, bemerkt auch die Studie, deren Autoren sich für mehr Unterstützung beim Kauf von Wohneigentum stark machen. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen könnten Bürger kaum Eigenkapital aufbauen. Selbst solvente, gut ausgebildete Menschen könnten so erst nach Jahren in eine Immobilie investieren. Vielen Interessenten bliebe nur, höhere Zinsen in Kauf zu nehmen oder auf Unterstützung der Familie zu hoffen - und gegebenenfalls den Preisvorteil zu verspielen.

Studienautor Pekka Sagner sagt, dass jetzt Maklerkosten geteilt werden, sei ein Schritt in die Richtige Richtung, um die Kosten zu senken. Es müsse aber mehr passieren. Deese sagt, es komme auf die Intention beim Kauf an: Wer in der Rente Miete sparen will, für den seien höhere Kosten aktuell nicht so schlimm. Die Miete fiele am Ende ja weg. Richter: „Investitionen in Steine sind immer ein guter Weg.“