Mit Betriebskosten lassen sich Steuern sparen Unsichere Zeiten für Anleger
BERLIN. · Aktuell flattern die Nebenkosten-Abrechnungen der Vermieter in die Wohnungen. Was viele nicht wissen: Mit Betriebskosten lassen sich auch Steuern sparen
Geschlossene Geschäfte, verwaiste Einkaufszentren, leere Büros: Viele Betreiber von Gewerbeimmobilien haben die Corona-Krise deutlich zu spüren bekommen. Doch nicht nur Vermieter sind betroffen, sondern auch offene Immobilienfonds. Denn die Fonds investieren das Geld ihrer Anleger vor allem in Gewerbeimmobilien.
Die gute Nachricht: Die Fonds sind – anders als in der Finanzkrise vor gut elf Jahren – vergleichsweise stabil geblieben, wie die Ratingagentur Scope beobachtet hat. Mussten in den Jahren 2008/09 noch 18 offene Immobilienfonds aus Liquiditätsgründen geschlossen und später abgewickelt werden, so ist diesmal kein Fonds in ernsthafte Schwierigkeiten geraten. Dafür gibt es mehrere Gründe.
Der erste Grund ist die Liquidität der Fonds. Durchschnittlich liegt der Anteil der verfügbaren Mittel laut Scope bei knapp 20 Prozent des Fondsvermögens. Der zweite Grund ist das Verhalten der Anleger: In den ersten Monaten nach Ausbruch der Covid-19-Krise gab es den Analysten zufolge keine außergewöhnlichen Mittelabflüsse. Die nach der Finanzkrise eingeführten Mindesthalte- und Kündigungsfristen haben offenbar viele davon abgehalten, ihre Anteile zu verkaufen.
Geholfen hat schließlich auch, dass die Fonds noch vor Ausbruch der Krise, also in den ersten drei Monaten des Jahres, viele neue Gelder von Anlegern einsammeln konnten: Nach Angaben des Fondsverbandes BVI verzeichneten offene Immobilienfonds im ersten Quartal einen Zufluss von 3,9 Milliarden Euro – das absatzstärkste Quartal seit 2003, als die Fonds im zweiten Quartal 4,8 Milliarden Euro einsammelten.
Dennoch sind die Aussichten für den Gewerbeimmobilienmarkt und damit für Anleger derzeit unsicher. Inwieweit sich die Folgen der Pandemie auf die Rendite auswirken werden, lässt sich derzeit kaum prognostizieren. Das liegt auch daran, dass nicht alle Immobiliensegmente gleichermaßen von der Corona-Krise betroffen sind.
Gelitten hat laut Scope der stationäre Einzelhandel – mit Ausnahme des Lebensmitteleinzelhandels. Die Folge: Die Nachfrage nach Flächen sinkt, die Mietpreise werden vermutlich nachgeben. Auch Hotels, Gastronomie und Tourismus wurden hart getroffen, wobei die Analysten optimistisch sind, dass sich die Lage spätestens 2022 wieder bessert.
Nicht zuletzt ist auch der Büroimmobilienmarkt ein wenig in Bewegung geraten. Gründe hierfür sind ein möglicher Personalabbau im Zuge der Rezession und ein Trend zum Home-Office.
Die Portfolios der von Scope bewerteten Fonds ähneln sich: Sie bestehen derzeit aus Büro- (61 Prozent), Einzelhandels- (24 Prozent), Hotel- (9 Prozent), Logistik- (3 Prozent) sowie Wohnimmobilien (2 Prozent). Allerdings haben die jeweiligen Fonds unterschiedliche Schwerpunkte bei ihren Investments gesetzt. Daher sind sie den Folgen der Krise unterschiedlich stark ausgesetzt.
Die Ratingagentur hat ihre Ratings der Fonds deshalb aktualisiert: Zwölf Fonds wurden herabgestuft, drei konnten ihr Rating halten. Im Durchschnitt werden die Fonds aber noch mit „a“ bewertet. Wirklich pessimistisch blicken viele Fondsmanager laut der Stiftung Warentest zudem nicht in die Zukunft. Die für die Zeitschrift „Finanztest“ (Heft 6/2020) befragten Manager erwarten zwar leichte Rückgänge bei der Rendite. Von Verlusten wollen die Anbieter aber nicht sprechen. Anders als bei Aktieninvestments müssen Anleger hier nicht mit Kursschwankungen leben. Im Gegenteil: Die Wertentwicklung offener Immobilienfonds war bis zum Ausbruch der Corona-Krise zwar nicht üppig, aber zuverlässig. Und das wird sich den Experten zufolge auch nicht nachhaltig ändern.
Laut Stiftung Warentest konnten 13 Fonds, die schon seit fünf Jahren am Markt sind, in dieser Zeit eine durchschnittliche Rendite von 2,1 bis 8,9 Prozent pro Jahr erwirtschaften. Für dieses Jahr erwarten die Analysten von Scope durchschnittliche Fondsrenditen zwischen 1,5 und 2,0 Prozent.
Aus Sicht der Stiftung Warentest sind offene Immobilienfonds für Anleger vor allem als Beimischung für das Depot interessant. Zur Spekulation eignen sich diese Fonds nicht. Aufgrund der Mindesthalte- und Kündigungsfristen sind sie auch kein Ersatz für Tagesgeld.
Anleger sollten deshalb nicht ohne Not verkaufen. Wer seine Anteile dennoch schnell loswerden will, kann sie über die Börse verkaufen. Allerdings werden die Fonds dort mit Abschlägen zwischen drei und elf Prozent gehandelt.
