Immobilien sind bei Anlegern beliebt. Denn sie versprechen Sicherheit. Nicht jeder hat aber genug Geld für eine eigene Wohnung oder ein eigenes Haus. Doch auch Kleinanleger müssen nicht auf Immobilien verzichten. Sie können in Offene Immobilienfonds (OIF) investieren. „Hier reichen schon vergleichsweise kleine Beträge aus, um sich zu beteiligen“, erklärt Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg in Stuttgart.

Eine Möglichkeit, von der Anleger gerne Gebrauch machen: Allein im Oktober 2012 konnten Offene Immobilienfonds nach Angaben des Bundesverbandes Investment und Asset Management (BVI) über 200 Millionen Euro an Kundengeldern einsammeln. Aus Aktienfonds zogen die Anleger hingegen im selben Monat etwa 56 Millionen Euro ab.

Vollkommen reibungslos läuft es allerdings auch bei Offenen Immobilienfonds nicht. Denn die Branche kämpft noch immer mit den Folgen der Finanzkrise von 2008. „Damals haben viele institutionelle Anleger sehr schnell viel Geld abgezogen“, sagt ein Sprecher des BVI. Dadurch gerieten einige Fonds in finanzielle Schwierigkeiten. Von insgesamt 42 OIF befinden sich derzeit 12 in Auflösung, 4 Fonds sind eingefroren.

Damit sich solch ein Szenario nicht wiederholt, hat der Bundestag im Anlegerschutzgesetz 2011 neue Regeln für die Offenen Immobilienfonds beschlossen. In Kraft treten die Änderungen am 1. Januar 2013. Der wichtigste Punkt: Anleger müssen ihre Anteile nun erst 24 Monate halten, bevor sie sie komplett wieder zurückgeben dürfen. Großanleger, die ihr Geld in den vergleichsweise sicheren Offenen Immobilienfonds parken, sollen auf diese Weise daran gehindert werden, die Mittel auf einen Schlag wieder abzuziehen.

Außerdem gibt es eine Kündigungsfrist: Zwölf Monate vor der beabsichtigten Rückgabe muss der Kunde unwiderruflich erklären, dass er seine Anteile zurückgeben will. Privatanleger kommen aber trotzdem an ihr Geld. „Pro Kalenderhalbjahr können sie Anteile im Wert von 30 000 Euro zurückgeben, unabhängig von Ersthalte- und Kündigungsfrist“, erklärt der BVI-Sprecher.

Doch damit nicht genug. Schon im Sommer 2013 treten möglicherweise weitere Regelungen für OIF in Kraft. Die sogenannte AIFM-Richtlinie muss am 23. Juli in deutsches Recht umgesetzt werden. Diese EU-Richtlinie über die Verwalter alternativer Fonds betrifft auch Offene Immobilienfonds. Die Vorgaben zum Kauf und Verkauf von Anteilen könnten dann noch einmal strenger werden. Laut dem derzeitigen Gesetzentwurf sollen Anleger dann nur noch viermal pro Jahr die Möglichkeit haben, Anteile zu kaufen. Wer seine Anteile verkaufen möchte, soll es dann nur noch einmal pro Jahr dürfen.

Alle Neuereungen haben ein gemeinsames Ziel: Offene Immobilienfonds sollen wieder ein Produkt für kleine Anleger werden. Denn laut einer Studie der Universität Regensburg sind OIF vor allem für diese Zielgruppe geeignet. Der Grund: Anleger mit vergleichsweise wenig Mitteln können bei direkten Immobilieninvestments kaum streuen. Denn eine Eigentumswohnung oder ein eigenes Haus ist teuer. Als Kapitalanlage sind Immobilien daher für Privatanleger kaum geeignet.

Anders bei indirekten Immobilienanlagen wie Offenen Immobilienfonds: Hier kann sich ein Privatanleger mit weit weniger Kapitaleinsatz an Immobilien beteiligen und von den Vorteilen der Anlageklasse profitieren. Ein Anteil an einem Offenen Immobilienfonds kann bereits ab einem Betrag von 25 Euro aufwärts erworben werden.

Und dennoch: Ganz ohne Risiko sind Offene Immobilienfonds nicht - auch nicht in Zukunft. „Viele Fonds investieren vor allem in Gewerbeimmobilien“, erklärt Niels Nauhauser. „Damit sind sie konjunkturabhängig.“ Das heißt: Läuft die Wirtschaft schlecht, leiden unter Umständen auch die OIF. „Man kann nicht wegdiskutieren, dass Immobilien im Wert nicht nur steigen, sondern mitunter auch stark schwanken.“

Aus diesem Grund sollten Anleger auch bei Offenen Immobilienfonds ein altes Sprichwort immer im Kopf behalten: Lege nie alle Eier in einen Korb. „Wer etwa 10 000 Euro investieren möchte, sollte jeweils 2000 Euro in einen einzelnen Fonds stecken“, empfiehlt Nauhauser. Dadurch wird das Risiko über mehrere Fonds verteilt. Außerdem müssen Anleger Ausdauer mitbringen: „Das ist eine langfristige Anlage“, sagt der Verbraucherschützer.