Die Fußangeln im Mietvertrag
Den meisten Ärger gibt es mit den Klauseln bei den Schönheitsreparaturen und den Betriebskosten.
Düsseldorf. Worüber streiten sich Mieter und Vermieter am häufigsten? Neben den Fragen zum Mietvertrag und zu den Betriebskosten sind Schönheitsreparaturen der Grund, eine Beratung des Mietervereins in Anspruch zu nehmen. „Schönheitsreparaturklauseln führen eindeutig zu Streitigkeiten“, bestätigt auch Gerold Happ, Jurist bei der Eigentümerschutzvereinigung Haus & Grund. Wie lässt sich Streit zwischen Vermieter und Mieter vermeiden — und was gilt im Falle einer unwirksamen Klausel im Mietvertrag?
Schönheitsreparaturen: In der Regel werden Mieter vertraglich dazu verpflichtet, Schönheitsreparaturen zu übernehmen, diese Pflicht wird also auf den Mieter abgewälzt. Eine gesetzliche Verpflichtung dazu gibt es im Bürgerlichen Gesetzbuch nicht. Eigentlich sollen die Erhaltungspflichten des Vermieters mit der Mietzahlung an ihn abgegolten sein.
Sehr häufig sind diese Klauseln aber Anlass zum Streit, oft sind sie auch schlicht unwirksam. Daher sind inzwischen zahlreiche Urteile zu Schönheitsreparaturen ergangen. Warum also nicht einfach auf diese strittige Klausel verzichten? „Dagegen spricht, dass der Vermieter in diesem Fall die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen muss. Das heißt, er würde hierfür regelmäßig in die Wohnung kommen müssen. Zudem besteht die Gefahr, dass die Mieter weniger sorgfältig mit der Wohnung umgehen, da die Kosten für die Schönheitsreparaturen nicht mehr separat bei ihnen anfallen“, argumentiert Gerold Happ von Haus & Grund.
Mietrechtsanwälte hingegen halten es für sinnvoller, diese Kosten in die Miete einzurechnen und gesondert auszuweisen. Der Mustermietvertrag des Deutschen Mieterbundes beinhaltet daher keine Schönheitsreparaturklausel.
Weitere strittige Klauseln: Auch andere Vertragsklauseln geben Anlass zum Streit. „Angaben im Mietvertrag zur Wohnungsgröße sind häufig falsch. Daneben sind Kündigungsfristen, Kündigungsausschluss oder Kündigungsverzicht häufig unwirksam geregelt“, sagt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbundes in Berlin.
Auch Fragen der Tierhaltung sind strittig. So dürfen zwar Hunde und Katzen untersagt werden. Ein umfassendes Verbot der Tierhaltung ist jedoch unwirksam, so Ropertz, wenn es sich um Kleintiere wie Hamster oder Goldfische handelt, von denen keine Störung ausgeht.
Unwirksame Klausel: Bei einer unwirksamen Klausel — etwa wenn die Fristen für die Schönheitsreparatur zu starr gefasst sind — tritt an deren Stelle die gesetzliche Regelung. Eine zu starre Regelung wäre: Der Mieter muss alle drei Jahre die Küche und alle fünf Jahre das Schlafzimmer renovieren, ohne dass der Grad der Abnutzung berücksichtigt ist. Die dann eintretende gesetzliche Folge lautet: Der Vermieter hat die Arbeiten auszuführen und zu bezahlen.
Streitvermeidung: Der Idealzustand wäre mit einem Vertrag erreicht, der keine der Parteien benachteiligt, der also einen gerechten Interessenausgleich vorsieht. „Aus unserer Sicht stecken in nahezu allen Formularmietverträgen mehr oder weniger viele unwirksame Vertragsklauseln“, so DMB-Sprecher Ulrich Ropertz. Oft werde von Herausgebern solcher Vertragsvordrucke versucht, die mietrechtlichen Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs so weit wie möglich zugunsten der Eigentümer zu ändern. „Letztlich erweisen diese Herausgeber von Verträgen den Vermietern einen ‚Bärendienst‘, denn die gesetzliche Regelung ist eindeutig.“
Ist eine Vertragsklausel unwirksam, tritt an ihre Stelle die gesetzliche Regelung. „Und die ist im Zweifel für den Mieter immer die günstigere Variante“, warnt Ropertz. Vorausgesetzt, der Mieter lässt im Streitfall die Klausel überprüfen. Denn erweist sich etwa die Schönheitsreparaturklausel als unwirksam und er hat dennoch renoviert, dann muss er dies auch ordnungsgemäß und beanstandungsfrei machen — obwohl er ja bei einer unwirksamen Klausel gar nicht dazu verpflichtet gewesen wäre.
