Immobilienfinanzierung: Ein kleiner Zinsanstieg hat oft eine große Wirkung
Die Niedrigzinszeit ist zwar noch nicht vorbei, Baugeld wird aber wieder teurer. Bereits ein Zinsanstieg von einem Prozentpunkt macht sich erheblich bei der monatlichen Rate bemerkbar.
Vier Faktoren bestimmen die Kosten einer Immobilienfinanzierung: Die Darlehenshöhe, der Tilgungssatz, der Zinssatz und die Laufzeit. Da sich die Baugeldzinsen wieder im Aufwärtstrend zu befinden scheinen, sollte ein geplanter Immobilienkauf nun nicht zu lange hinausgezögert werden.
Zum Vergleich: Familie Kaufmann benötigt für den Kauf eines Hauses 200000 Euro. Bei zehnjähriger Zinsbindung, einem Prozent Anfangstilgung und vier Prozent Sollzins beträgt die monatliche Rate 834 Euro. Kostet das Hypothekendarlehen einen Prozentpunkt mehr — also fünf Prozent — klettert die Monatsrate auf 1000 Euro. Bei sechs Prozent sind es schon 1166 Euro.
Egal, wie hoch der Kreditbetrag ist, die monatlichen Mehrkosten laufen bei ansonsten gleichen Konditionen stets auf die gleiche Größenordnung hinaus: Pro 100000 Euro Kreditbetrag kostet der Zinsanstieg um einen Prozentpunkt rund 83 Euro mehr pro Monat, bei 200000 Euro sind es 166 Euro.
Auch ohne starken Zinsanstieg gibt es bereits jetzt große Zinsunterschiede zwischen den Baufinanzierern. Während Darlehen über 100000 Euro bereits ab etwas mehr als zwei Prozent Sollzins erhältlich sind, finden sich auch Anbieter am Markt, die weit über vier Prozent verlangen. Beispiel: Kunden von 1822 direkt zahlen für 100000 Euro bei einem Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Laufzeit aktuell 275 Euro Monatsrate. Wer hingegen einen solchen Kredit bei der Allgemeinen Beamtenkasse abschließt, muss monatlich 484 Euro überweisen.
Eine gute Seite haben hohe Baugeld-Zinsen jedoch auch: Die Laufzeit des Kredits verkürzt sich. Hintergrund: Bei Annuitätendarlehen zahlen Kreditnehmer gleichbleibende Monatsraten. Die Kreditrate setzt sich zusammen aus dem Tilgungsanteil und dem Zinsanteil. Mit jeder Rate wächst der Tilgungsanteil und sinkt der Zinsanteil. Bei niedrigen Zinsen fällt die Gesamtrate und der darin enthaltene Zinsanteil relativ klein aus. Die Zinsersparnis aufgrund der kontinuierlichen Tilgung ist in diesem Falle geringer als bei einem hohem Zinssatz. Entsprechend erhöht sich der Tilgungsanteil nur langsam und die Finanzierung zieht sich in die Länge.
Ein Baudarlehen mit vier Prozent Nominalzins und einem Prozent Anfangstilgung läuft ohne Sondertilgung über 40 Jahre und vier Monate. Liegt der Zinssatz bei fünf Prozent, sinkt die Laufzeit auf 35 Jahre und elf Monate, bei sechs Prozent sind es nur noch 32 Jahre und sieben Monate. Diese Laufzeiten gelten unabhängig von der Höhe der Baufinanzierung.
