Immobilien sind teuer. Meist nehmen Käufer Kredite mit langen Laufzeiten von zehn Jahren oder mehr dafür auf. „Es können aber immer Situationen eintreten, die Verbraucher veranlassen, das Darlehen außerplanmäßig vor Vertragsablauf zu tilgen“, erklärt Markus Feck von der Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen. Dann muss die Immobilie in der Regel verkauft werden. Mit dem Verkaufserlös tilgen die Verbraucher die Restschuld.

Das Problem: „Die Geldinstitute verlangen in diesen Fällen Schadenersatz, eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung“, erklärt Rechtsanwältin Daniela Bergdolt aus München. Diese ist ein Ausgleich dafür, dass die Bank die zurückbezahlte Summe derzeit nur zu niedrigeren Konditionen wieder neu verleihen kann. „Rechtlich ist das vollkommen in Ordnung“, sagt Bergdolt, die auch Mitglied im geschäftsführenden Ausschuss der Arbeitsgemeinschaft Bank- und Kapitalmarktrecht im Deutschen Anwaltverein ist.

Dennoch ist es für Kunden ärgerlich. Denn die Forderungen der Banken sind oft erheblich. „Im Durchschnitt werden etwa zehn Prozent der restlichen Kreditsumme verlangt“, hat Niels Nauhauser von der Verbraucherzentrale Baden-Württemberg beobachtet.

Wie die Vorfälligkeitsentschädigung genau berechnet wird, ist kompliziert. Dabei spielen zahlreiche Aspekte eine Rolle: etwa der vereinbarte Kreditzins, die Restlaufzeit des Vertrages und das aktuelle Zinsniveau. Außerdem muss der mögliche Gewinn gegengerechnet werden, den die Bank machen kann, weil sie das Geld jetzt wieder neu anlegen kann. „Kaum ein Kunde kann das wirklich nachvollziehen“, erklärt Verbraucherschützer Feck. „Daher gibt es zu dieser Frage auch jede Menge Gerichtsurteile über alle Instanzen.“

Laut Feck ergab eine Überprüfung aktueller Fälle, dass in gut acht von zehn Fällen die Bank einen zu hohen Schadenersatz verlangt. Und hier liegt das nächste Problem: „Es ist nicht so einfach, die Bank dazu zu bewegen, die Berechnung zu korrigieren. Denn aufgrund der vielen Gerichtsurteile, die mal verbraucherfreundlich, mal bankenfreundlich sind, können die Banken immer irgendein Urteil zitieren, das ihre Position stützt.“

Die Deutsche Kreditwirtschaft sieht das allerdings etwas anders. „Die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung bemisst sich nach den allgemeinen Grundsätzen des Zivilrechts“, erklärt ein Sprecher des Spitzenverbandes. Gerade weil zahlreiche Aspekte berücksichtigt werden müssten, sei die Berechnung aufwendig und daher nicht leicht nachzuvollziehen. „Dies ist aber den Anforderungen von Gesetz und Rechtsprechung geschuldet und dient letztlich auch im Sinne des Kunden dazu, den entstandenen Schaden genau zu ermitteln.“

Die Forderung der Bank einfach kritiklos zu akzeptieren, halten die Experten aber für keine gute Idee. „Es lohnt sich immer, die Berechnung überprüfen zu lassen“, sagt Nauhauser. Denn oft ist sie nicht ganz korrekt. „Es passiert immer wieder, dass zum Beispiel falsche Zeiträume zugrunde gelegt wurden oder zusätzliche Gebühren berechnet wurden“, weiß auch Rechtsanwältin Bergdolt aus Erfahrung.