Sparen beim Immobilienkauf: So halten Sie die Nebenkosten gering
Der Hauskauf verursacht Nebenkosten von bis zu 13 Prozent. Was sind die größten Kostenblöcke und wie kann man sie klein halten?
Düsseldorf. Wer eine Immobilie erwirbt, stellt schnell fest: Mit dem reinen Kaufpreis ist es nicht getan. Es fallen weitere Ausgaben wie Steuern, Gebühren oder die Courtage für den Makler an. Die Krux dabei: Je teurer das Objekt, desto höher die Nebenkosten. Denn fast alle Gebühren richten sich nach der Höhe des Kaufpreises. Fünfstellige Beträge sind keine Seltenheit. Käufer sollten daher nicht zu knapp kalkulieren. Ralph Müller, Leiter Baufinanzierung bei der Deutschen Bank, rät: „Eine zu enge Finanzplanung ist riskant und gewährleistet keine langjährige Finanzierungssicherheit“. Vielmehr komme es darauf an, dass die Finanzplanung sämtliche Kosten beinhalte und dem Kreditnehmer Luft für unvorhergesehene Engpässe belasse.
Wichtig ist, sich vor dem Eigentumserwerb über die anfallenden Nebenkosten sowie über die zu erwartenden Betriebskosten zu informieren. Die Kaufnebenkosten bestehen aus 3,5 bis 5,0 Prozent Grunderwerbsteuer und etwa zwei Prozent Notar- und Gerichtsgebühren. Wird das Objekt über ein Maklerbüro erworben, muss zusätzlich mit drei bis sechs Prozent Vermittlungsprovision gerechnet werden. Unterm Strich müssen Käufer mit bis zu 13 Prozent Nebenkosten rechnen. Ein Haus zum Preis von 300.000 Euro kann also im Extremfall Zusatzkosten von 39.000 Euro verursachen!
Damit die Nebenkosten nicht ausufern, sollten Käufer Verhandlungsspielräume nutzen. So kann man beispielsweise vereinbaren, eingebaute Möbel oder Einrichtungsgegenstände von der anvisierten Kaufsumme abzuziehen und diese separat zu begleichen. Eine teure Einbauküche, ein Luxusbad oder diverse Einbauschränke gehören nicht ursächlich zum Objekt. Wird eine Einbauküche im Wert von 15.000 Euro extra bezahlt, kann man Grunderwerbsteuer und Notarkosten von gut 1.000 Euro sparen. Beim Neubau eines Hauses sollten Bauherren das Grundstück möglichst separat kaufen und den Vertrag über den Hausbau nicht mit dem Grundstücksverkäufer abschließen, sondern das Haus von einer anderen Firma bauen lassen. Vorteil: Man spart Grunderwerbsteuer, die in diesem Fall nur für das Grundstück fällig wird.
Auch bei eventuell anfallenden Maklerkosten ist Spielraum möglich, denn es gibt keine gesetzlichen Vorschriften über die Höhe der Provision. Die Makler-Verbände legen nur Richtwerte fest, die von Bundesland zu Bundesland schwanken: Die Spanne reicht von 3,5 bis über sechs Prozent plus Umsatzsteuer. Viele Makler geben sich auch mit weniger Provision zufrieden. Das gilt im Besonderen, wenn der Makler das Objekt schon einige Monate zu verkaufen versucht und langsam die Geduld verliert.
Ein weiterer wichtiger Punkt der Finanzkalkulation ist die Ermittlung der Betriebskosten. Wichtig deshalb, weil diese Ausgaben nicht einmalig, sondern fortlaufend anfallen. Neben den allgemein bekannten Kostenfaktoren wie Heizung, Strom, Wasser- und Müllgebühren, müssen Besitzer von Eigentumswohnungen beispielsweise monatlich Hausgeld zahlen. Aus diesem allgemeinen Topf begleicht der Hausverwalter die Betriebskosten des Hauses, etwa Ausgaben für die Straßenreinigung, für die Fahrstuhlwartung, für den Hausmeister oder den jährlichen Grundsteuerbescheid. Ferner werden Rücklagen für notwendige Instandhaltungsmaßnahmen gebildet. Schließlich muss genügend Geld vorhanden sein, sollte das Dach saniert oder neue Fenster eingebaut werden. „Je nach Baujahr und Gebäudezustand kann das Hausgeld ein bis drei Euro pro Quadratmeter betragen“, weiß Immobilienfachmann Müller.
Laufende Betriebskosten sowie Instandhaltungsrücklagen müssen aber auch Hausbesitzer einplanen. Hinzu kommen Ausgaben, die oft vernachlässigt werden, weil sie nur einmal im Jahr anfallen. So verursacht der Besuch des Kaminkehrers regelmäßig zweistellige Kosten, fordert die Gemeinde in Abhängigkeit von der Größe des Grundstücks eine entsprechende Sickerwassergebühr und bucht die Versicherung für die Wohngebäudepolice einmal im Jahr einen dreistelligen Betrag ab. Ein wesentlicher Kostenpunkt ist die Bildung von Rücklagen für notwendige Reparaturen. „Zehn Prozent des Verkehrswertes sollten Hausbesitzer langfristig für Instandsetzung und Renovierung einplanen“, rät Müller. Bei einem Objektwert von 300.000 Euro entspricht dies einer Rücklage von 30.000 Euro. Diese Summe sollten Eigentümer nach dem Erwerb des Wunschobjekts sukzessive ansparen. Ein entsprechender Betrag ist von Anfang an in die monatliche Finanzkalkulation einzuplanen. Wird dies vernachlässigt, muss man im Bedarfsfall auf einen Bankkredit zurückgreifen.
