Häuschen in der Stadt: Grundstücke teilen und Lücken bebauen
Hamburg (dpa/tmn) - Bauplätze in der Stadt werden heiß gehandelt. In zentraler Lage sind sie teuer - wenn es sie überhaupt gibt. Eine Lösung für künftige Bauherren ist, eine Baulücke zu ergattern.
Oder sie kaufen jemandem den Garten ab und setzen ein Häuschen hinein.
Viele Bauherren möchten für ihr Traumhaus nicht aufs Land ziehen. Denn das Pendeln in die Stadt ist teuer und raubt Zeit. Außerdem bieten die Stadt oder stadtnahe Gebiete eine gute Infrastruktur mit Einkaufsmöglichkeiten, Ärzten, Kindergärten und Schulen. „Allerdings ist gerade in Ballungsgebieten Bauland extrem teuer und selten“, sagt der Hamburger Architekt Holger Reiners. Bezahlbare Alternativen können Restgrundstücke oder Baulücken sein, die durch den Abriss von Häusern entstehen. Auch sehr große Grundstücke werden inzwischen gerne nachträglich geteilt.
„Bauen in einer Baulücke braucht architektonisches und städtebauliches Feingefühl“, sagt Architekt Reiners. Der Neubau muss sich in das Bild der Nachbarschaft einfügen. Vieles gibt der Bebauungsplan der Stadt oder Gemeinde vor, erläutert Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB) in Berlin. Darunter fällt auch, ob Grundstücke überhaupt geteilt werden dürfen.
Den Bebauungsplan kann jeder bei der Verwaltung einsehen, häufig ist er auch im Internet zu finden. In dem Plan steht zum Beispiel, wie hoch ein Gebäude sein darf, wie viel Fläche des Grundstücks das Haus maximal einnehmen darf und wie groß der Abstand zum Nachbarn sein muss. Auch kann vorgeschrieben sein, in welche Richtung der Dachfirst zeigen muss, erklärt Reinhold-Postina. Manchmal regele der Bebauungsplan sogar, wie Zäune, Mauern oder Hecken an der Grundstückgrenze aussehen dürfen. Gelegentlich wird der Bauplan durch eine Gestaltungssatzung ergänzt, die sogar die Farbe des Daches festlegen kann.
„Viele Bebauungspläne erlauben heute allerdings ausdrücklich die sogenannte Nachverdichtung, also die Bebauung großer Parzellen mit mehreren Einfamilien-, Reihen- oder Doppelhäusern“, sagt die Bauexpertin Reinhold-Postina. Sie rät künftigen Bauherren, die ein Grundstück erwerben wollen, eine in der Regel kostenpflichtige Bauvoranfrage beim Amt einzureichen. So bekommen sie eine rechtsverbindliche Auskunft, was möglich ist.
„Für Baulücken gibt es oft keinen Bebauungsplan“, sagt Baurechtsanwältin Heike Rath aus Frankfurt am Main. „In solchen Fällen müssen Neubauten nach den Vorgaben des Paragrafs 34 des Baugesetzbuches geplant werden. Und das birgt ein enormes Risiko.“ Denn das bedeute lediglich, das geplante Gebäude müsse sich in die nähere Umgebung einfügen. Was das im Detail heißt, ist immer wieder eine juristische Frage.
Denn Architekten neigten dazu, Gebäude, die sich einfügen sollen, vor allem unter städtebaulichen und architektonischen Gesichtspunkten zu planen, erläutert Rath. Passt das den neuen Nachbarn nicht und klagen sie dagegen, kann es vor dem Richter zu Überraschungen für die Bauherren kommen. „Vor Gericht werden die Baupläne nämlich nicht von Architekten beurteilt, sondern von Juristen“, erläutert die Fachanwältin für Bau- und Architektenrecht. Juristen würden andere Kriterien anlegen - etwa die Belange der Nachbarschaft. Damit der Bauplan später keine Probleme bereite, rät die Expertin, die Rahmenbedingungen zusätzlich von einem Baurechtler abklären zu lassen.
Oder man spricht vorher mit den künftigen Nachbarn. „Mancher Architekt lässt sich verführen, ein sehr modernes Haus in ein gewachsenes Viertel beispielsweise mit Gründerzeit-Villen zu setzen“, berichtet Reiners. Das komme bei Nachbarn und Anwohnern häufig nicht gut an - und stört den Nachbarschaftsfrieden. Der Architekt empfiehlt deshalb, schon bei der Planung mit den künftigen Nachbarn zu sprechen.
Besonders wichtig ist das, wenn man ein sogenanntes Pfeifenstiel-Grundstück kauft. Darunter versteht man einen Bauplatz, der von einem bebauten Grundstück abgetrennt wird und keinen direkten Zugang zur Straße hat. Eine Zufahrt muss also durch das Grundstück davor führen - das ist der Pfeifenstiel. Häufig wohnt in dem bestehenden Gebäude auch der Verkäufer. Mit ihm sollten Interessenten vor dem Kauf genau ihre Pläne und den Zufahrtsweg besprechen, rät Reiners.
Beide Häuser auf den nun geteilten Grundstücken sollten architektonisch harmonieren. So passe zum Beispiel zu einem schon bestehenden Backsteinhaus ein Neubau ebenfalls aus Backsteinen, findet der Architekt. „Auch über die Gartengestaltung spricht man um des lieben Friedens willen möglichst vor dem Grundstückskauf mit dem Verkäufer und Nachbarn, und versucht, sich zu einigen.“
