Hallo altes Haus! - Nachkriegsimmobilien zum Verkauf
Berlin (dpa/tmn) - Das ist die Chance: Viele Häuser aus der Nachkriegszeit werden nun frei und stehen zum Verkauf. Sie müssen teils zwar saniert werden. Aber sie bieten etwas, was Interessenten in Neubaugebieten selten finden: Innenstadtnähe und eine gute Infrastruktur.
Ein altes Haus hat seinen besonderen Charme. Anders als ein Neubau steht es meist in einer gewachsenen Wohngegend mit funktionierender Infrastruktur und Nachbarschaft. Wer sich für eine Immobilie entscheidet, die in den 1950er und -60er Jahren gebaut wurde, kann einen Schatz bekommen. Oder auch einen Reinfall erleben.
„Diese Nachkriegsbauten befinden sich meist im ersten Innenring der Städte“, erklärt Jürgen Michael Schick vom Immobilienverband Deutschland. „Das sind sehr attraktive Lagen mit eingewachsenem Baumbestand und eingespielten Strukturen, ruhig und dennoch zentrumsnah.“ Wenn diese Immobilien sanierungsfähig sind, können sie sehr attraktive Investments sein.
„Ihr Minus sind die energetisch und technisch einfachen Standards“, erläutert Schick. Schwachstellen sind eine mangelnde Wärmedämmung, feuchte Keller, veraltete Haustechnik sowie schadhafte, ungedämmte Dächer. Ohne die Begutachtung durch einen unabhängigen Experten sollte man so ein Haus nicht übernehmen, dazu gehört auch eine Analyse der Schadstoffbelastung. „Erst wenn die abschließenden Laborergebnisse vorliegen, ist eine seriöse Aussage zu Art und Umfang der Sanierung möglich“, betont Ulrich Zink vom Bundesarbeitskreis Altbauerneuerung. Erst dann sollte man über einen Kauf nachdenken.
„Nachkriegshäuser haben ganz typische Eigenschaften, die man kennen sollte“, erklärt Eva Reinhold-Postina vom Verband Privater Bauherren (VPB). Sie besitzen meist kleine Zimmer, die Wände sind nicht gedämmt, die Fenster sind einfach verglast, Keller und Dachgeschoss nicht ausgebaut. „Trotzdem kann man daraus viel machen und sie den heutigen Standards anpassen“, sagt Reinhold-Postina. Es lassen sich Wände versetzen, Zimmer zusammenlegen, Terrassen vergrößern, Balkone anbauen. Je nach Aufwand müssen für die Modernisierung gut 40 Prozent der Kaufsumme zusätzlich investiert werden.
Es gibt auch Unterschiede zwischen den Jahrzehnten. „Häuser, die in den 50er Jahren gebaut wurden, haben meist eine schlechtere Bausubstanz als die 60er-Jahre-Bauten“, sagt Schick. Denn sie wurden mit recht einfachen Mitteln nach dem Krieg im Wiederaufbauprogramm errichtet. In den 60er Jahren war die Qualität besser.
Eine Lösung von der Stange für die Sanierung gibt es nicht. Manchmal lohnt sich die Modernisierung nicht, weil ein Neubau günstiger ist - etwa wenn die Gebäude in den 70er Jahren oder später erheblich umgebaut wurden, erklärt Reinhold-Postina. Denn in den 70er Jahren setzten sich moderne Baustoffe durch, vor allem PVC und Kunstfasern. Auch Holzschutzmittel wie Lindan hielten Einzug, die gesundheitliche Schäden hervorrufen können und inzwischen verboten sind.
Wo zwischenzeitlich nichts saniert wurde, ist zu erwarten, dass die Häuser aus den 50er und 60er Jahren gesundheitlich unbedenklich sind. Denn es wurden beim Bau natürliche, traditionelle Baustoffe wie Ziegel oder Tonsteine verwendet. „Die sollten keineswegs herausgerissen und entsorgt werden“, betont Reinhold-Postina.
Ein altes Haus muss aus Sicht der Bauexpertin auch nicht zwangsläufig mit einer wärmedämmenden Gebäudehülle versehen werden. „Es kann durchaus sinnvoll sein, auf eine Wärmedämmung zu verzichten und stattdessen eine gute Heizung einzubauen“, erklärt Reinhold-Postina. Die alten Häuser haben oft noch ein 36 Zentimeter dickes Mauerwerk. „Da rechnet sich eine zusätzliche Dämmschicht eventuell gar nicht.“
Der Altbauexperte Zink hält eine energetische Sanierung inklusive Fenstertausch und Fassadendämmung für unumgänglich. „Die Häuser sollen schließlich die Energiestandards der Zukunft erfüllen.“ Ohne Dämmung hat eine normale Wand einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 1,3 Watt pro Quadratmeter und Kelvin. In Energieeffizienzhäusern wird ein Wert von 0,24 angepeilt.
Feuchte Keller sind eine Schwachstelle dieser Häuser. In den 50er Jahren wurden noch nicht alle gegen aufsteigende Feuchtigkeit aus der Erde abgesichert. Deshalb zieht sie die Innenwände herauf. „Wer seine Kellerwände verputzen will, wird sehen, dass der Putz bald wieder abblättert“, sagt Reinhold-Postina. „Früher wurden Keller nie verputzt, aber sie wurden gut belüftet und zum Lagern von Vorräten genutzt. Es kann sinnvoller sein, mit den bautechnischen Schwächen zu leben, anstatt das Untergeschoss aufwendig zum Wohnen, Feiern und Arbeiten auszubauen.“
