Preise für Grundstücke steigen weiter
Kunden interessieren sich vor allem für die Neubaugebiete. Ein Fachmann sieht Zweiklassengesellschaft auf dem Markt.
Velbert/Neviges. Im Jahr 2016 wurden in Velbert insgesamt 798 Immobilienkaufverträge mit einem Geldumsatz von rund 188 Millionen Euro registriert. So schreibt es der „Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Velbert“ in seinem jüngsten Grundstücksmarktbericht, der im Mai erschienen ist. Das entspricht 88 Verkäufen mehr und einem um 31 Prozent höheren Umsatz als im Vorjahr. Rekordergebnisse seien in nahezu allen Teilmärkten — unbebaute und bebaute Grundstücke sowie Eigentumswohnungen — zu beobachten.
Tim Kartheuser, diplomierter Grundstücksbewerter und geschäftsführender Gesellschafter der Kartheuser Immobilien GmbH in Velbert und Ratingen, ergänzt aus seinen Erfahrungen: „Die Steigerung bei unbebauten Grundstücken ist unter anderem auf die Verkäufe in den Wohngebieten Hügelstraße und Jahnsportplatz in Neviges zurückzuführen. Im Teilmarkt der bebauten Grundstücke stellen wir bei gepflegten Bestandsimmobilien in guten Lagen und den Neubauvorhaben das größte Interesse fest.“
Die gestiegene Nachfrage schlägt sich natürlich in den Immobilienwerten nieder: Bei Neubaugebieten in guten Lagen, gepflegten Einfamilienhäusern und projektierten Eigentumswohnungen sind weiterhin steigende Preise zu beobachten. „Die große Aktivität am Grundstücksmarkt — insbesondere in mittleren und guten Lagen — führt in diesen Bereichen unweigerlich auch zu höheren Bodenrichtwerten“, sagt Stefanie Glaubitz, Vorsitzende und Geschäftsführerin des Gutachterausschusses. Die sind einer von mehreren Indikatoren für die Preisentwicklung am Immobilienmarkt.
Tim Kartheuser, Grundstücksbewerter
„Die Bodenrichtwerte haben sich beispielsweise in der Stadtmitte im Bereich Blumen- und Dürerstraße innerhalb von fünf Jahren von 290 Euro pro Quadratmeter auf 330 erhöht“, weiß Kartheuser.
Bei Mehrfamilienhausverkäufen berichtet der Gutachterausschuss von insgesamt 34 Verkäufen, die allerdings eine so große Bandbreite aufweisen, dass die Mittelwerte nicht zur Beschreibung von Standardwerten herangezogen werden können. „Mit größter Vorsicht im Hinblick auf die wirtschaftliche Restnutzungsdauer und mögliche gewerbliche Mietanteile der Gebäude ist daher auch der sogenannte Rohertragsfaktor anzuwenden. Der auch als Maklerformel bezeichnete Faktor beträgt in Velbert für den Zeitraum der vorangegangen beiden Jahre 11,2.“ Wohnungseigentum wurde nach Angaben im Grundstücksmarktbericht in 2016 für rund 17,9 Millionen Euro veräußert. Davon waren 36 Prozent Neubauten und 64 Prozent Wiederverkäufe. Der Quadratmeter einer Neubaueigentumswohnung kostete dabei durchschnittlich 2419 Euro, der einer wiederverkauften Bestandsimmobilie 1249 Euro.
Bei den gewerblichen Bauflächen zeigt sich ein anderes Bild. Hier wurden lediglich zwei Verkäufe registriert, zwei weniger als 2015. Auch das Preisniveau liegt mit 54 Euro pro Quadratmeter um acht Euro unter dem des Vorjahres. „Diese Situation ist aber eindeutig der Tatsache geschuldet, dass es nicht genug geeignete Gewerbeflächen in Velbert gab und gibt. Im Falle der Entwicklung neuer Gewerbegebiete würde sich sicherlich ein ganz anderes Bild zeigen. Verglichen mit den Nachbarstädten sind die Immobilienpreise in Velbert noch auf einem verhältnismäßig moderaten Niveau“ sagt Kartheuser. „In guten Lagen und bei sehr gepflegten oder neuwertigen Immobilien stellen wir nach wie vor reges Interesse auch von Kaufinteressenten aus dem Essener Süden, Ratingen und Düsseldorf fest.“ Der Lückenschluss der A44 werde sich hier mutmaßlich auch in Zukunft noch verstärkend auswirken. Der Immobilienexperte rechnet in diesem Segment daher auch in den nächsten Jahren mit einem Preisanstieg — auch weil Finanzfachleute beim Zinsniveau keine massiven Sprünge vorhersagen.
„Alle weiteren Marktsegmente profitieren natürlich von den günstigen Zinsen und dem allgemein sehr aktiven Marktgeschehen. Ich rechne aber damit, dass sich die ‚Zweiklassengesellschaft’ auf dem Velberter Immobilienmarkt weiter ausprägt. Die Preise für Immobilien mit Instandhaltungsdefiziten in unterdurchschnittlichen Lagen werden auch zukünftig eher stagnieren.“ Die Entwicklung neuer Gewerbeflächen, beispielsweise an der Langenberger Straße, sei auch im Hinblick auf die Ansiedlung neuer Unternehmen unbedingt erforderlich.
