#RechtSo Veranstaltung am Wuppertaler Landgericht: Beim Mietverhältnis steckt die Tücke im Detail
Viele Fragen zu Betriebskosten und Kündigung bei der #RechtSo-Veranstaltung zum Mietrecht.
Wie stellt man sicher, dass die Wohnungskündigung beim Mieter ankommt – zur Not durch Übergabe im Fußballstadion. Solche Tipps, aber auch viel Wissen für Mieter und Vermieter gab es bei der #RechtSo-Veranstaltung von WZ, IHK und Justiz zum Thema Mietrecht. Rund 80 Besucherinnen und Besucher im Schwurgerichtssaal im Landgericht hörten zunächst drei kurze Fachvorträge und konnten dann Fragen stellen.
Zu Beginn nahm Landgerichtspräsidentin Stefanie Rünz das besondere Datum auf – 23. Mai 2024, der 75. Geburtstags des Grundgesetzes – und erinnerte daran, dass sich alle Regelungen zum Mietrecht auf Artikel 14 des Grundgesetzes beziehen, der einerseits das Eigentum schützt, andererseits festlegt, dass der Gebrauch des Eigentums dem Wohle der Allgemeinheit dienen soll. So wolle auch das Mietrecht den Ausgleich zwischen den Interessen von Mietern und Vermietern schaffen.
Wie viele Details dabei eine Rolle spielen, zeigte Silke Kessel, Geschäftsführerin des Eigentümerverbands Haus und Grund Wuppertal und Umgebung. Sie erläuterte, dass bei der Anschaffung eines Balkonkraftwerks der Mieterwunsch nach umweltfreundlicher Energie und das Vermieterinteresse an der Erhaltung der Immobilie abgeglichen werden müssen. Zu bedenken seien etwa Kapazität und Zustand der Elektrik im Haus, die Sicherheit der Befestigung, die dauerhafte Kontrolle der Befestigung, die Versicherung und die Kosten. Darüber müssen sich die Parteien jeweils einigen. Wichtig sei die fachgerechte Montage. Ein Recht auf ein Balkonkraftwert hat der Mieter nicht. Der Vermieter kann zustimmen, aber er darf auch nicht willkürlich ablehnen. Ähnliche Abwägungen sind zu treffen bei Wallboxen für die Stromversorgung von Elektro-Autos oder für den behindertengerechten Umbau der Wohnung. Ein trockenes Thema bereitete Richter Thomas Schweitzer unter dem Titel „Hilfe! Betriebskostenabrechnung!“ nachvollziehbar auf. Er erklärte, welche Kosten Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen, nach welchen Kriterien sie auf die Mieter verteilt werden können und erwähnte auch die Vor- und Nachteile der Umlegung nach Verbrauch, Person oder Fläche. „Die Aufteilung nach Personen scheint gerecht. Aber was machen Sie, wenn die Schwiegermutter länger zu Besuch ist?“
Zwölf Monate haben Vermieter Zeit, die Betriebskosten abzurechnen, wieder zwölf Monate die Mieter, um Einwendungen zu machen. Wenn den Mietern die Kosten zu hoch erscheinen, können sie nachhaken, die Unterlagen einsehen. Dem Vermieter unwirtschaftliches Handeln vorzuwerfen, ist möglich, aber dazu nimmt man besser einen Anwalt zu Hilfe – oder wechselt den Vermieter, so Schweitzers Empfehlung.
Über die Regeln beim Ende des Mietverhältnisses sprach Fachanwalt Hardo Siepe. Während Mieter jederzeit mit gesetzlicher Frist kündigen können, brauchen Vermieter einen Grund. Das kann eine Gefährdung der anderen Mieter, eine unerlaubte Untervermietung oder eine nachhaltige Störungen des Hausfriedens sein – wozu Kinderlärm nicht gehört, wie Siepe betonte.
Wichtigster Grund sind ausstehende Mietzahlungen von mindestens zwei Monatsmieten hintereinander. Das könnte ein Fallstrick bei einer Mietminderung sein, warnte er: Sollte sich die Mietminderung als unberechtigt herausstellen und die fehlende Summe die Höhe von zwei Monatsmieten erreichen, könnte das ein Kündigungsgrund sein.
Damit eine Kündigung wirksam ist, muss sie beim Mieter ankommen. Über Schwierigkeiten, dass zu erreichen, berichteten mehrere Besucher. Da wurde von Mietern erzählt, die erklärten, der Umschlag im Briefkasten sei leer gewesen, bei anderen war absehbar, dass der Mieter ohnehin nicht mehr in den überfüllten Briefkasten blickt. Hardo Siepe empfahl Einschreiben mit Rückschein, aber auch das sei leider nicht absolut sicher. Hilfreich sei ein Einwurf durch Angehörige oder Bekannte, die als Zeugen auftreten können. Und er berichtete von der Übergabe im Stadion.
Auf die Frage, was Mieter bei Mängeln tun können, wenn ein Vermieter-Unternehmen nicht auf Mietminderung reagiert, machte Hardo Siepe den Vorschlag, die Mietminderung zu erhöhen, Richter Schweitzer verwies auf die Möglichkeit, auf Mängelbeseitigung zu klagen. Wie lange ein Mieter Miete die Miete mindern könne, wollte eine Vermieterin wissen. „Solange er beeinträchtigt wird“, sagte Siepe – auch solange an der Beseitigung etwa eines Wasserschadens gearbeitet wird.
Wie lange es dauert, bis ein gekündigter Mieter wirklich ausgezogen ist, wollte ein Vermieter wissen. Hardo Siepe wies vor allem darauf hin, dass die Hälfte des Zeitverzugs durch Zögern des Vermieters entstehe: „Sobald die Sache bei einem Anwalt oder bei Gericht ist, geht es zügig.“ Dann könnten etwa Räumungsfristen gesetzt werden. Das Wuppertaler Gericht arbeite schnell, schneller etwas als das in Düsseldorf.
