Hausverkauf: Makler oder Selbstvermarktung?
Bonn/Berlin (dpa/tmn) - Die Kinder ziehen aus, der neue Job ist im Ausland oder die große Wohnung in der Innenstadt einfach nur schöner: Gründe, sein Haus zu verkaufen, gibt es viele. Doch vor dem Verkauf müssen Immobilienbesitzer einiges bedenken.
Hausbesitzer, die ihr Eigenheim verkaufen möchten, stehen vor etlichen Fragen: Wie viel ist das Haus wert? Wie wird dieser Wert ermittelt? Soll ich das Haus selber verkaufen? Oder ist es besser, einen Makler einzuschalten? Eine einfache Antwort auf diese Fragen gibt es nicht. Immobilienbesitzer sollten den Verkauf daher gut vorbereiten.
Bevor das eigene Haus auf dem Immobilienmarkt angeboten werden kann, muss zuerst der Verkaufspreis dafür ermittelt werden. „Der private Hausverkäufer sollte den örtlichen Immobilienmarkt über einige Zeit beobachten und auf die Preise von Vergleichsobjekten achten, um seine Vorstellungen am regionalen Preisniveau ausrichten zu können“, empfiehlt Edeltraud Reitzer, stellvertretende Bundesgeschäftsführerin des Verbands Wohneigentum in Bonn.
Als Verkäufer sollte man sich dabei immer überlegen, wie viel Geld der Verkauf bringen müsste, damit man keinen Verlust macht, erklärt Alexander Wiech vom Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. „Der Verkäufer sollte also wissen, was er alles in der Vergangenheit in sein Haus investiert hat.“
Wer den individuellen Wert für sein Haus herausfinden möchte, kann ein Gutachten erstellen lassen. Dafür gibt es auch Angebote für weniger als 50 Euro im Internet. Allerdings liefern diese Analysen nur einen groben Anhaltspunkt. Präzisere Angaben erhält man, wenn man einen Sachverständigen beauftragt. Dessen Gutachten ist allerdings teurer als die Online-Auskunft. „Ob die Kosten dafür verhältnismäßig sind, muss im Einzelfall geklärt werden“, meint Alexander Wiech.
Ob man einen Makler beauftragt oder den Verkauf selbst in die Hand nimmt, hängt von der individuellen Situation ab. Wenn es eine hohe Nachfrage von Käufern sowie ein geringes Angebot an Häusern gibt, spricht nach Meinung von Wiech vieles dafür, sich die Kosten für einen Makler zu sparen. Andererseits sei ein Makler mit der Erstellung eines Exposés vertraut und könne Erfahrungen mit Vermarktungsstrategien, der Immobilienwertung und regionale Marktkenntnisse einbringen.
Wer sich für die Zusammenarbeit mit einem Makler entscheidet, sollte diesen im eigenen Interesse gut unterstützen, wie Jürgen Michael Schick, Vizepräsident der Maklervereinigung Immobilienverband Deutschland (IVD) in Berlin, erklärt: „Der Verkaufserfolg hängt maßgeblich davon ab, welche Informationen und Dokumente der Verkäufer dem Makler zur Verfügung stellt.“ Zu diesen wichtigen Unterlagen gehören der Grundbuchauszug, die Bauakte des Hauses und der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis.
Aber auch Informationen über das Umfeld des Hauses sind für den Makler wichtig, um die Immobilie anpreisen zu können. „Bei den Verkaufsverhandlungen ist es sehr hilfreich, wenn die Entwicklung der jeweiligen Wohnlage gut dokumentiert ist“, sagt Makler-Vertreter Schick. „Insbesondere dann, wenn das Wohnumfeld durch Infrastrukturmaßnahmen oder die Ansiedlung von Geschäften oder kulturellen Einrichtungen stark aufgewertet wurde.“
Unerlässlich beim Hausverkauf ist ein Exposé, das alle wichtigen Informationen über das Haus wie Lage, Grundstücksfläche und energetischen Zustand enthält. „Ein Bild der Vorderansicht des Hauses und weitere Ansichten sollten die Fakten ergänzen“, sagt Reitzer. Nach ihrer Ansicht muss man nicht unbedingt Anzeigen schalten, um auf sein Immobilien-Angebot aufmerksam zu machen: „Je nachdem, wie der Markt sich gestaltet, in dem das zu verkaufende Objekt liegt, kann bereits Mund-zu-Mund-Propaganda, sprich das Weitererzählen der Verkaufsabsicht, ausreichen, um Kaufinteressenten zu finden.“
Weil das aber nicht unbedingt die Regel ist, sollte man im Anzeigenteil der Tageszeitung und auf einem oder mehreren der verschiedenen Marktplätze im Internet für sein Angebot werben. Die Online-Marktplätze sind für viele Käufer heute die erste Wahl bei der Suche nach einem geeigneten Objekt, wie Haus & Grund-Sprecher Wiech erklärt: „Zudem bieten moderne Plattformen auch alle Möglichkeiten, seine Immobilie attraktiv zu bewerben. So können beispielsweise Bilder und Grundrisse dargestellt werden.“
Wer ein selbst bewohntes Haus verkauft, müsse einen dabei erzielten Gewinn nicht versteuern, sagt Alexander Wiech: „Allerdings können auch Verluste nicht steuerlich geltend gemacht werden.“ Für das Finanzamt relevant sind nur Verkäufe von nicht selbst genutzten Immobilien. Häufig kennen private Hausverkäufer nicht die dabei zu beachtende Spekulationsfrist von zehn Jahren, wie Edeltraud Reitzer erläutert: „Um dadurch oder durch andere Konstellationen steuerlichen Nachteilen zu entgehen, ist kompetente Beratung zu empfehlen - und zwar vor dem Verkauf.“
Literatur:
Seyfried, Karl-Heinz: Meine Immobilie verkaufen, verschenken oder vererben, Stiftung Warentest und Verbraucherzentrale Nordrhein-Westfalen, 9,90 Euro, ISBN-13 978-3-940580-63-4
