Historische Werte - Rechte und Pflichten bei der Denkmalsanierung
Petershagen (dpa/tmn) - Im Denkmal wohnen hat Charme. Wer aber eine denkmalgeschützte Immobilie umbauen oder instand setzen will, muss sich an strenge Vorgaben halten. Damit kein böses Erwachen droht, sollten sich Bauherren daher genau informieren.
Egal, ob eine historische Mühle, ein Wasserturm oder einfach nur ein altes Haus - in denkmalgeschützten Gebäuden zu wohnen, ist etwas Besonderes. Das Problem: Soll das Gebäude saniert werden, müssen vom Eigentümer zahlreiche Auflagen umgesetzt werden. Ohne Beratung drohen hier Probleme.
„Um die Denkmalauflagen erfolgreich umzusetzen oder zu umschiffen, sollten möglichst frühzeitig Fachleute wie Architekt und Denkmalpfleger hinzugezogen werden“, empfiehlt Wolfgang Riesner, Architekt und Experte für historische Gebäude aus Petershagen in Nordrhein-Westfalen. Bei einem Ortstermin werden die Besonderheiten des historischen Gebäudes in Augenschein genommen.
„Häufig sind die Auflagen der Denkmalpfleger nicht so streng wie befürchtet“, hebt Riesner hervor. Als Faustregel gilt: Wenn Aussagekraft und Struktur des Denkmals bewahrt bleiben, wird der Umbau vom Amt zumeist gewährt. „Wenn man es genau wissen will, muss man sich aber den Einzelfall ansehen“, sagt Riesner.
Energetische Sanierungsmaßnahmen sind weniger ein Problem. „Man sollte sich nicht nur auf einen Lösungsansatz versteifen, denn meistens führen verschiedene Wege zum Ziel“, erklärt Riesner. Während in vielen Fällen eine Außendämmung nicht möglich sein wird, um die Fassade zu erhalten, kann eine Innendämmung von Wänden und oberer Geschossdecke durchaus einen Einspareffekt bewirken.
Eine Solaranlage zur Warmwassererzeugung wird meistens nicht störend sein, bei großflächiger Photovoltaik zur Stromerzeugung sieht es anders aus. „Hiervon nehmen viele Bauherren selber Abstand, um den Charakter des Baudenkmals nicht zu beeinträchtigen“, sagt Riesner.
„Grundsätzlich sind alle Veränderungen an einem denkmalgeschützten Gebäude erlaubnispflichtig“, erklärt Andreas Galland, Leiter der Unteren Denkmalbehörde der Stadt Neuss. Die Denkmalschutzbehörden sind in der Regel bereit, Hilfestellungen zu leisten und zudem verpflichtet, die finanzielle Belastung für den Eigentümer in Grenzen zu halten. Zuständig ist in der Regel die Untere Denkmalbehörde, die je nach Bundesland bei der Stadt oder Gemeinde, dem Stadtbezirk oder beim Kreis angesiedelt ist.
Wenn baurechtlich genehmigungspflichtige Arbeiten geplant sind, muss der Bauantrag beim zuständigen Bauamt gestellt werden. Die Denkmalbehörden werden dann automatisch hinzugezogen. „Sind nur denkmalrechtlich genehmigungspflichtige Maßnahmen geplant, werden die geforderten Dokumente wie Fotografien, Maßnahmebeschreibungen und Planzeichnungen bei der Unteren Denkmalbehörde eingereicht“, erläutert Galland.
„Im Vorfeld des formalen Verfahrens berät das Denkmalamt nach Bedarf, inwieweit der Antrag Aussicht auf Erfolg hat“, erklärt er. Es empfiehlt sich also, alle Sanierungsmaßnahmen vorab zu besprechen. Nach Antragstellung prüft die Denkmalbehörde die Unterlagen und erteilt im besten Fall die Erlaubnis. Maßgeblich ist dabei, ob die historische Bausubstanz ausreichend geschont und das Erscheinungsbild des Gebäudes gewahrt wird.
Nach Fertigstellung des Umbaus findet eine Bauabnahme durch Architekt und Denkmalbehörde statt. Bei positiver Begutachtung stellt die Denkmalbehörde eine Bescheinigung aus, um steuerrechtliche Abschreibungsmöglichkeiten in Anspruch nehmen zu können. „Diese indirekten Fördermöglichkeiten über Steuererleichterungen beziehen sich auf die jeweiligen Aufwendungen, die durch die Auflagen des Denkmalschutzes entstanden sind“, erklärt Gerhard Bolten, Architekt und Bausachverständiger.
Steuerlich gefördert werden neben dem Erwerb die Sanierungskosten sowie der Erhaltungsaufwand einer Denkmalimmobilie. Förderfähig sind alle zum Erhalt und zur sinnvollen Nutzung des Denkmals erforderlichen Aufwendungen. Dazu zählen zum Beispiel der Einbau eines Bades, Energiesparmaßnahmen, Heizung, Dachreparatur, Fachwerkrestaurierung oder auch die Planungskosten des Architekten.
