Immobilienerwerb: Altbau, aber mit Finanzpuffer
Bestandsimmobilien sind häufig verlockend günstig, doch die Folgekosten können schnell ins Unermessliche laufen. Worauf Sie achten sollten.
Düsseldorf. Gebrauchte Immobilien weisen gleich mehrere Vorteile auf. Zum einen können Kaufinteressenten das Objekt und die Nachbarschaft bereits im Vorfeld auskundschaften. Zum anderen ist der Preis meistens geringer als bei Neubauten. Und auch der Einzugstermin lässt sich exakt festlegen. Der günstige Kaufpreis sollte aber nicht darüber hinweg täuschen, dass oft noch weitere Kosten folgen, etwa für die Sanierung. Ein Finanzpuffer ist deshalb in jedem Fall einzukalkulieren.
Vor dem Kauf ist das Objekt in all seinen Facetten zu prüfen. „Baumängel, eine schlechte Energie-Effizienz oder unterlassene Modernisierungsmaßnahmen können umfangreiche Sanierungskosten nach sich ziehen“, warnt Franz Lücke, Ressortleiter Baufinanzierung bei der ING-Diba. Um zusätzliche Kosten besser einschätzen zu können, können Interessenten eines Altbauobjektes vereidigte Sachverständige, Bauingenieure oder Architekten aufsuchen.
Experten wissen, welche Baufehler für welche Jahrzehnte typisch sind und wo die Schwachstellen lauern. Besondere Aufmerksamkeit wird dabei meist dem Dach zuteil. Ist die Dämmung ausreichend? Ist das Dach undicht oder schadhaft? Aber auch die Fassade gilt es, unter die Lupe zu nehmen. Warnhinweise sind dabei Risse, Verfärbungen und feuchte Stellen im Gemäuer.
Auch Schäden an der Gebäudetechnik können erhebliche Kosten nach sich ziehen. Heizung, Elektrik und Rohrleitungen sind deshalb vor dem Immobilienkauf umfassend zu prüfen. „Käufer sollten sicher gehen, dass kein Sanierungsstau vorliegt“, betont Lücke. Dabei sollte man klären, was wann zuletzt saniert wurde und welche Reparaturen demnächst anstehen.
Diese Kosten müssen dann in die Kalkulation miteinfließen, um zu wissen, welcher finanzieller Spielraum sinnvoll ist. Die Deutsche Energie-Agentur (dena) hält es für ratsam, einen Blick in den Energieausweis zu werfen. „Der Ausweis zeigt den zu erwartenden Energiebedarf und gibt Hinweise auf notwendige Modernisierungsmaßnahmen“, sagt Christian Müller, Pressesprecher der dena.
Wer die Immobilie im Zuge einer Eigennutzung kauft, kann die Sanierungskosten in die Kreditsumme einbeziehen und mitfinanzieren. Der Finanzbedarf fällt dabei recht unterschiedlich aus. So schlägt eine neue Heizung, je nach Ausführung, mit 5.000 bis 15.000 Euro zu Buche. Bei der Dämmung des Hauses ist in aller Regel mit 20.000 bis 30.000 Euro zu rechnen.
Wessen Objekt eine Erneuerung von Fester und Türen bedarf, landet schnell 50.000 Euro und mehr. Um diese Mehrbelastung verkraften zu können, sollte das Baudarlehen preiswert sein. So bietet die Allianz eine 15-jährige Baufinanzierung ab 2,48 Prozent Effektivzins an, ING-Diba und Debeka nehmen dafür jeweils 2,68 Prozent.
Die KfW-Förderbank greift bei Modernisierungen unter die Arme. Für einzelne Modernisierungsmaßnahmen erhalten Käufer Zuschüsse von bis zu zehn Prozent der Bausumme, jedoch nicht mehr als 5.000 Euro. Wer sein Haus komplett saniert, um es auf ein hohes Energiesparniveau zu hieven, bekommt einen Maximalzuschuss von 18.750 Euro.
Außerdem gibt es im Bereich der energetischen Sanierung günstige Darlehen ab einem Prozent Effektivzins. Diese Förderkredite lassen sich mit klassischen Baudarlehen von Banken oder Versicherungen kombinieren.
