Immobilienfonds in der Krise: Was Anleger wissen müssen
Immer mehr Immobilienfonds werden abgewickelt. Für Anleger ist dies meist mit Verlusten verbunden. Mit welcher Strategie kommt man glimpflich davon?
Düsseldorf. Ende Februar teilte die Fondsgesellschaft Kanam überraschend mit, den Immobilienfonds Kanam Grundinvest aufzulösen und das Restvermögen so bald wie möglich an die Anleger auszuzahlen. Eigentlich hatte Kanam noch zwei Monate Zeit, um den Fonds wieder zu öffnen. Doch die Ungewissheit war zu groß, wie viele Anleger ihre Anteile bei Wiedereröffnung zurückgeben wollen. Es geht immerhin um ein Fondsvolumen von rund vier Milliarden Euro.
Die nächste Hiobsbotschaft für die Branche kam Anfang April, als die Fondsgesellschaft DWS ihren Kunden mitteilte, die Rücknahme von Anteilen des DWS Immoflex bis auf weiteres auszusetzen. Der DWS Immoflex ist ein vermögensverwaltender Dachfonds, der einen Großteil seines Vermögens in offene Immobilienfonds investiert hat. Manko: Für Immobiliendachfonds gilt die Maximaldauer von zwei Jahren, die offene Immobilienfonds längstens geschlossen bleiben dürfen, nicht. Sie können die Anteilsrücknahme auch länger aussetzen.
Mittlerweile haben am deutschen Markt acht offene Immobilienfonds ihre Liquidation bekannt gegeben, sechs weitere nehmen derzeit keine Anteile zurück. Besonders gespannt schaut die Branche auf die beiden Fonds-Schwergewichte SEB Immoinvest und CS Euroreal, die jeweils über sechs Milliarden Euro an Anlegergeldern verwalten. Bis Anfang Mai müssen beide Fonds mitteilen, ob sie die Anteilrücknahme wieder ermöglichen oder ob die Portfolios ebenfalls geschlossen werden. Für Anleger stellt sich angesichts der ungewissen Zukunft die Frage, was passiert mit meinem Geld im Falle einer Schließung und wie kann ich mich verhalten, um Verluste so gering wie möglich zu halten?
Nein, das ist praktisch so gut wie unmöglich. Die Fonds besitzen weiterhin eine Vielzahl an Immobilien, die durch die Krise lediglich an Wert eingebüßt haben können. Wird ein Fonds aufgelöst, verkaufen die Fondsmanager das Immobilienvermögen und zahlen den Erlös an die Anleger aus. Dabei ist keineswegs vorgezeichnet, dass die Objekte mit Verlust veräußert werden müssen. In einem guten Marktumfeld winken auch Gewinne.
Eine festgelegte Zeitspanne existiert nicht. Die Fondsgesellschaften können sich Zeit lassen, bis alle Objekte veräußert sind. In der Regel wird ein Abwicklungshorizont von zwei, maximal drei Jahren anvisiert. Sind bis dahin nicht alle Immobilien verkauft, übernimmt die Depotbank die weitere Abwicklung.
Anleger, die Anteile von geschlossenen Immobilienfonds abstoßen wollen, können dies nur über die Börse tun. Die Anteilspreise werden allerdings mit einem deutlichen Abschlag gehandelt. „Aktuell liegen die Kurse von Krisenfonds 30 oder 40 Prozent unter dem letztmalig festgestellten Nettoinventarwert“, berichtet Thomas Ledermann, Geschäftsführer der Börsen Hamburg und Hannover. Die Marktteilnehmer hätten in diesen Fällen eine Abwicklung der Fonds bereits in die Kurse eingeplant. Ob der Börsenverkauf sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab. Etwa, ob man das Kapital kurzfristig für anderen Zwecke benötigt oder wie man die weiteren Aussichten für seinen Fonds einschätzt. Wer das Geld auf absehbare Zeit nicht benötigt, kann die Anteile erst einmal behalten und auf bessere Zeiten hoffen. Der Anteilsverkauf über die Börse ist auch nach einer möglichen Fonds-Liquidation weiterhin machbar.
„Fondsbesitzer können Schadenersatzansprüche gegen die beratende Bank und vorsorglich auch gegen die Kapitalanlagegesellschaften prüfen lassen“, erklärt der Hamburger Fachanwalt Peter Hahn. Grundlage dafür seien eine mögliche Falschberatung oder eventuell fehlerhafte Angaben im Fondsprospekt. Falschberatung kann zum Beispiel entstehen, wenn Anleger vor dem Kauf nicht auf das Risiko von Wertverlusten hingewiesen wurden. Das gleiche gilt, wenn der Berater den Fondskauf als gleichwertige Alternative zu sicheren Festgeldanlagen bezeichnet hat.
Ist die Rücknahme von Fondsanteilen ausgesetzt, so dass keine regelmäßigen Zahlungen aus einem Auszahlplan erfolgen können, und hat der Berater nicht auf dieses Risiko hingewiesen, so ist ebenfalls Schadenersatz möglich. Auch wenn Teile des Ausgabeaufschlags als Vergütung an Banken oder Finanzdienstleister geflossen sind oder wenn ein Teil der Verwaltungsvergütung als Bestandprovision gezahlt wird, sind Ansprüche möglich. Grund: Nach der sogenannten Kickback-Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hätte der Berater vor dem Fondskauf darüber informieren müssen. Anleger sollten allerdings bedenken, dass Schadenersatzansprüche bei fahrlässiger Pflichtverletzung spätestens drei Jahre nach Erwerb der Fondsanteile verjähren.
Bei Erwerb von Anteilen an einer Fondsbörse sind Schadenersatzansprüche nur denkbar, wenn der Fondsprospekt fehlerhaft war.
