Wer die steigenden Mieten mit der zu zahlenden monatlichen Rate an die Bank vergleicht, die er bei einem Immobilienkauf zahlen würde, bevorzugt schnell Erwerb und Finanzierung der eigenen Immobilie. Auch Anleger suchen das Renditepotential in Immobilien, denn der Cost-Leverage-Effekt in der Niedrigzinsphase erhöht die Eigenkapitalrendite. Durch die hohe Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot steigen natürlich die Immobilienpreise.

Steigen die Zinssätze, setzt sich diese Spirale in umgekehrter Richtung in Gang und in der Folge sinken die Immobilienpreise. Beim Verkauf der eigenen Immobilie erhalten Eigentümer nur noch einen Teil dessen, was sie beim Verkauf in der Niedrigzinsphase erhalten hätten. Tritt diese Situation ein, können sie entweder warten, bis die Zinssätze wieder sinken oder nach Alternativen suchen. Ein wichtiger Trend hierbei: Der Immobilientausch.

Sehr niedrige Zinssätze und dadurch steigende Immobilienpreise sind ein Phänomen, das nicht auf Deutschland beschränkt ist, sondern weltweit zu beobachten ist. Sicherlich hat der Kurs der Notenbanken zur Situation beigetragen. Es spielen aber noch weitere Faktoren eine Rolle. Dazu gehört die demografische Situation. Wir werden mehr Menschen, die immer älter werden. Eine wachsende Zahl an älteren Menschen besetzt die bestehenden Einfamilienhäuser, während eine wachsende Anzahl an jungen Menschen zunächst die Wohnungen erwirbt, für die sich die Senioren interessieren. Die wenigen Immobilien, die zur Auswahl übrig bleiben, stehen einer wachsenden Nachfrage von Selbstnutzern gegenüber. Darüber hinaus hat die Globalisierung großen Einfluss. Sie verstärkt die Urbanisierung und verschafft den großen, als Wohnort immer beliebter werdenden Metropolen, einen Vorteil. Anleger investieren teilweise blind in wachsende Märkte. Dadurch gelangt sehr viel Geld über sämtliche Staatsgrenzen der Welt.

Das Problem ist, dass sich auf diese Weise verschiedene Preisblasen entwickeln, die früher oder später platzen. Unterzeichnen Kaufinteressenten den Vertrag für Ihre Wunschimmobilie, um im Anschluss die eigene Immobilie zu Geld zu machen, besteht die Gefahr, dass der Wert der eigenen Immobilie erheblich fällt, während die Verkaufsaktivitäten stattfinden. Andersherum könnte bei einem Verkauf der eigenen Immobilie vor Unterzeichnung des Kaufvertrages für die Wunschimmobilie eine Preissteigerung bei der Wunschimmobilie erfolgen. Auch wenn die Wunschimmobilie bereits identifiziert ist, müsste dazu nur ein anderer Interessent ein höheres Angebot abgeben.

Zwar wurden von den politisch Verantwortlichen verschiedene Maßnahmen ergriffen. Die gescheiterte Mietpreisbremse ist jedoch ein Beispiel, wie mit viel Aufwand kein Ergebnis erzielt wurde. Das von den Zentralbanken rund um den Globus gedruckte - sehr billige - Geld wird seinen Weg in die Märkte finden, daran werden auch errichtete Sperranlagen nichts ändern.

Die Lösung, mit der Immobilieneigentümer einen finanziellen Verlust beim Verkauf vermeiden können, ist der Immobilientausch. Der Immobilienexperte und Finanzfachbuchautor Patrick Riehl erkennt den Immobilientausch als logischen nächsten Schritt für Immobilienbesitzer: Er stellt Verkaufsinteressenten folgende Frage: „Was machst du frei, wenn du gefunden hast, was du suchst?“. Würden alle Eigentümer, die von einer Immobilie in eine andere ziehen möchten, dies über eine zentrale Plattform abwickeln, ließen sich bis zu acht Millionen Tauschangebote generieren. Dann tauscht beispielsweise die ältere mit der jüngeren Generation.

Wie aber funktioniert der Immobilientausch konkret? Einzelne Online-Portale der Immobilienbranche haben sich auf dieses Geschäftsfeld fokussiert und ermöglichen es Interessenten, ein Kundenkonto für den Tausch anzulegen. Eigentümer veröffentlichen hier zunächst ein Tauschangebot, in dem sie ihre eigene Immobilie möglichst detailliert präsentieren. Im nächsten Schritt lassen sich Suchprofile nach eigenen Vorstellungen definieren oder mit konkreten Suchanfragen arbeiten. Spezielle Algorithmen führen passende Tauschkandidaten zusammen und ermöglichen, miteinander ins Geschäft zu kommen.

Ohne die fortschreitende Digitalisierung der letzten Jahre wären Businesskonzepte wie ein bundesweiter Tausch von Immobilien kaum realisierbar. Dies gilt speziell für den schnellen Überblick, wie viele Immobilien zum Tausch angeboten werden und welche zu den persönlichen Vorlieben passen. Der Erfolg des Tauschkonzepts hängt wesentlich von der Anzahl der Marktteilnehmer ab, für die der Immobilientausch eine ernsthafte Alternative zum klassischen Verkauf darstellt.

Die nächsten Jahre werden zeigen, ob sich ein zweiter Markt neben dem klassischen An- und Verkauf von Immobilien etablieren wird. Gerade mit der Aussicht auf steigende Zinssätze und ihre beschriebenen Folgen werden viele Eigentümer zu einem Umdenken gelangen. Digitale Plattformen mit einem Fokus auf den Immobilientausch könnten so zur attraktiven Fundgrube für attraktive Immobilienangebote werden.

Beim Immobilientausch steht weniger der Verkaufs- bzw. Kaufpreis im Fokus, sondern die Qualität der zum Tausch angebotenen Immobilien. Dieser Umstand hat einen positiven Nebeneffekt: Da die am Immobilientausch Beteiligten einen niedrigeren Kaufpreis vereinbaren können, haben sie die Möglichkeit, die Erwerbsnebenkosten zu reduzieren. Die zu diesen Kosten zählende Grunderwerbsteuer, die Grundbucheintragungen und Notarkosten sind abhängig vom vereinbarten Kaufpreis und haben sich in den letzten Jahren um drei Prozent auf insgesamt acht Prozent erhöht. Der steuerbedingte Nachteil eines niedrigen Kaufpreises hat hier eine durchaus positive Auswirkung beim Immobilientausch.

Wer bei einem Immobilientausch nach einer neuen Immobilie sucht, legt in erster Linie darauf Wert, dass diese den eigenen Ansprüchen, etwa hinsichtlich Lage, Ausstattung und Größe genügt. Darüber hinaus spielt aber natürlich auch der Wert eine wichtige Rolle. Sicher wird niemand die eigene Immobilie mit einem Wert von z.B. 750.000 Euro gegen eine Immobilie tauschen, die zwar zu den eigenen Wünschen passt, aber nur 250.000 Euro wert ist. Da bei einem Preisausgleich die Frage ist, ob die Differenz des Sachwertes, des Verkehrswertes oder des Marktwertes herangezogen wird. Lösungsansätze sind der Erwerb von Anteilen oder Wandelanleihen, genauso wie die Investition in ein größeres Immobilienkollektiv. Ähnlich wie beim Tauschmodell selbst gilt: Die Nachfrage auf dem noch jungen Markt wird zeigen, welche Varianten sich etablieren und Eigentümer zufriedenstellen werden.

Für eine verlässliche Objektbewertung gehört die Erstellung von Wertgutachten nach allen branchenweit etablierten Verfahren zu den weiteren Serviceleistungen digitaler Tauschplattformen. Auch eine aktive Hilfe bei den Preisverhandlungen wird von seriösen Dienstleistern angeboten. Ist ein Preisausgleich aufgrund größerer Wertunterschiede notwendig, sind Anteilsscheine vergleichbar mit Genossenschaften für den Besitz kollektiver Immobilien eine praktikable Form, um allen finanziellen Interessen gerecht zu werden. Genauso werden Finanzierungskonzepte als Standard von Tauschplattformen erwarten, damit der Eigentümer mit der preiswerteren Immobilie einen verlässlichen Erwerb des teuren Tauschobjekts zusichern kann.